올해 하반기 최소 8개 공모리츠 상장 준비중···투자대상 부동산도 오피스, 아파트, 주유소, 쇼핑몰 등 다양
국내 리츠는 배당안정성 높지만 해외리츠는 주의 필요···주가하락에 따른 손실 가능성도 고려해야
올해 하반기 다수의 공모리츠가 상장을 준비하고 있다. 리츠 기초자산으로 삼고 있는 부동산 종류도 상업용 오피스를 넘어 임대아파트, 물류센터, 주유소, 쇼핑몰 등 다양하다.
정부가 공모리츠에 대해 세제혜택을 주기로 결정하면서 투자자 입장에서도 투자매력이 높아졌다는 평가다. 하지만 꼼꼼히 살펴봐야할 요소가 많아 섣부른 투자는 유의해야 한다는 지적도 나오고 있다.
◇ 공모리츠 쏟아진다
9일 업계에 따르면 올해 하반기 상장이 추진되고 있는 공모리츠는 이지스밸류플러스리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스제1호리츠, 코람코에너지플러스리츠, 신한서부티앤디리츠, 켄달스퀘어리츠, 케이비안성로직스틱스리츠, 제이알글로벌리츠, 마스턴투자운용서유럽리츠 등 8개에 이른다.
현재 상장되어 있는 공모리츠는 신한알파리츠, 이리츠코크랩, 롯데리츠, NH프라임리츠, 모두투어리츠, 에이리츠, 케이탑리츠 등 7개다. 현재 상장되어 있는 리츠보다 더 많은 수의 리츠가 올해 하반기에 상장되는 것이다. ‘공모리츠 열풍’이라는 말도 나온다.
하반기 첫 공모리츠 상장은 이지스자산운용의 '이지스밸류플러스리츠'다. 이지스밸류플러스리츠는 서울시 중구 소재의 태평로빌딩의 수익증권 99%로 구성된 리츠로 10~11일 수요예측, 16~17일 청약을 거쳐 다음달 코스피에 상장예정이다.
이지스자산운용은 '이지스레지던스리츠' 상장도 준비하고 있다. 이지스레지던스리츠는 인천 부평 십정 2구역에 지어지는 더샵 민간임대주택 3578가구의 수익증권을 기초로 설립된 재간접 공모리츠다.
미래에셋자산운용도 올해 3분기 첫 공모리츠 미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사(미래에셋맵스제1호리츠) 상장을 준비하고 있다. 미래에셋맵스제1호리츠는 2021년 9월 완공 예정인 경기도청 신청사가 있는 경기도 수원시 광교신도시 소재 지하 4층~지상 5층 규모의 도심형 아울렛에 투자한다. GS리테일이 2035년까지 상업시설 전체에 대한 책임임대차 계약을 맺고 있다.
국내 최초의 주유소 리츠인 ‘코람코에너지플러스리츠’도 상장을 준비하고 있다. 코람코에너지플러스리츠는 코람코자산신탁이 현대오일뱅크와 컨소시엄을 구성해 SK네트웍스로부터 인수한 187곳의 직영 주유소를 기초자산으로 하는 리츠다. 주유소 임대수익은 물론 부지개발에 따른 재개발 수익을 동시에 꾀하고 있다.
서부티엔디와 신한리츠운용은 용산 서울드래곤시티호텔과 인천 연수구 복합쇼핑몰 스퀘어원을 기초자산으로 하는 ‘신한서부티엔디리츠’ 상장을 준비하고 있다.
물류센터 리츠도 상장될 것으로 보인다. 홍콩 물류센터 개발·투자회사인 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스는 ‘켄달스퀘어리츠’ 상장을 준비하고 있다. 쿠팡, 위메프, 마켓컬리 등이 임차하고 있는 수도권지역 물류센터를 기초자산으로 한다. 이외에 경기 안성에 있는 홈플러스 안성 신선물류센터를 기초자산으로 하는 공모리츠 ‘케이비안성로지스틱스리츠’도 상장이 가시화되고 있다.
해외부동산을 기초자산으로 하는 ‘제이알글로벌리츠’와 ‘마스턴프리미어1호리츠’ 상장도 하반기에 이뤄질 것으로 보인다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워를 기초자산으로 삼고 있고 마스턴프리미어1호리츠는 크리스털파크빌딩 등 삼성증권이 보유하고 있는 유럽부동산에 대한 수익증권을 담고 있다.
◇ 투자핵심은 ‘배당 안정성’과 ‘주가’
한국은행이 지난달 금융통화위원회에서 기준금리를 0.5%로 낮추면서 공모리츠 투자에 대한 시장의 관심은 한층 높아졌다는 평가다. 국내 공모리츠 대부분은 연 6%대의 배당을 내세우고 있다.
정부의 세제혜택도 공모리츠 열풍에 도움을 주고 있다. 정부는 공모리츠 활성화를 위해 5000만원 한도로 3년 이상 투자할 경우 배당소득에 대해 9%의 분리과세 혜택을 준다.
일각에서는 코로나19 사태로 배당금 지급을 중단하는 ‘배당컷’이 일어날 가능성을 우려하고 있다. 그러나 국내 공모리츠는 상장 전부터 국토교통부와 금융당국에서 안정적인 배당이 가능한지 꼼꼼히 살펴보기에 배당컷이 일어날 확률이 적다고 업계는 평가한다. 박세라 신영증권 연구원은 “앞서 상장된 신한알파리츠, 이리츠코크랩, 롯데리츠의 경우, 상장 이후 약속된 배당금을 초과 지급하는 등 시장과 약속을 지키며 신뢰도를 쌓고 있다”고 평가했다.
다만 기초자산으로 직접 실물을 보유하지 않고 수익증권을 편입한 재간접리츠 가운데 일부는 유의할 필요가 있다는 지적도 나온다. 대부분의 재간접리츠는 자산에 대한 관리 및 처분권한이 없기 때문에 수익률 관리가 어려울 수 있기 때문이다. 증권사들이 해외부동산 구입 이후 셀다운에 실패한 미매각물량을 공모리츠로 털어내는 상품의 경우에도 배당컷 가능성이 다른 공모리츠보다 높다는 평가다.
공모리츠 주가도 투자의 핵심이다. 실제로 국내 상장된 7개 리츠를 살펴보면 대부분 올해 초보다 주가가 하락했다. NH프라임리츠 주가는 올해 초보다 18.56%나 하락했다. 꾸준히 배당을 받더라도 주가하락에 따른 손해분이 더 클 수 있는 것이다. 김관영 JR투자운용 대표는 “리츠로 배당을 받더라도 주가가 하락하면 손해를 볼 수 있기에 고가에 매수하지 않는 것이 공모리츠 투자의 핵심”이라고 조언했다.