엇갈리는 내년 시장 전망 속 보유세 강화·거래세 완화 추진까지 이어져
다주택자 버틸지 매물 던질지 업계 주시
연말에 발표된 12·16 부동산 안정화대책은 시장은 물론 전문가까지 혼란스럽게 만들었다. 대책에 대한 전문가 분석도 모두 제각각이다. 일단 시장은 멈춰선 반면 전문가들은 내년도 전망을 쏟아냈다. 증권계 대표적 부동산 전문가로 꼽히는 채상욱 하나금융투자 연구원은 대책 발표 직후 시장은 즉각 냉각될 것이며 하락가능성이 커 보인다고 내다봤다. 반면 주택산업연구원은 서울 진입을 희망하는 대기 수요와 누적적인 공급 부족 심리, 학군수요 집중 등을 잠재적 상승 압력 요인을 거론하며 내년에도 서울의 아파트값이 1.2% 상승할 것이라는 전망을 내놓았다.
◇가파른 오름폭 줄어들며 진정 기미 보여
한국감정원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격지수 상승률이 전주(0.20%) 대비 절반 수준인 0.10%로 줄었다. 지난주 매매가격지수는 12·16 대책 발표 이후 처음 조사된 수치로 대책의 실효성을 가늠하는데 중요한 의미를 갖는다. 그런데 지난주 서울 25개구 가운데 21개구가 전주 대비 상승폭이 줄었다. 한국감정원은 주택시장 안정화 방안(12.16대책) 영향으로 고가아파트 위주의 급격한 매수심리 위축 및 관망세 확산 영향이라고 풀이했다. 일단 오름폭이 좁아진 걸 보면 대책이 시장에 미미하게나마 영향을 준 것이다.
내년 6월까지는 거래물량이 지금보다 소폭 증가하면서 매물 부족으로 집값이 뛰어버린 시장이 지금보다 더 안정화될 가능성도 있다. 조정대상지역내 양도세 중과 배제 조치가 시행되기 때문이다. 정부는 내년 상반기 중 소득세법 시행령을 개정해 올해 이달 17일부터 내년 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에 양도세를 중과하지 않고, 장기보유특별공제 혜택도 주면서 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어줬다. 이들이 세제혜택을 기대하며 보유주택을 매물로 내놓는 물량이 어느정도인지가 시장 안정화 정도에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다.
비슷한 시기, 본격적으로 시행되는 분양가상한제도 내년 주택시장의 흐름을 결정할 큰 변수로 꼽힌다. 관리처분인가 이후 정비사업 단지에 대해 분양가 상한제 대상 적용을 유예했던 기간이 4월 28일로 종료된다. 이에 따라 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 정비사업 단지부터 분양가 상한제 적용지역에서는 분양가 규제를 받는다. 분양가 산정 시 지금보다 엄격한 규제를 받음에 따라 신규 공급되는 주택의 가격은 현재보다 낮아질 가능성이 크다. 정부는 신규 주택이 저렴하게 공급되는 데 그치지 않고 신축 분양가가 구축 아파트 값도 끌어내릴 것을 기대하고 있다. 또한 5∼10년 전매제한과 2∼3년의 실거주도 의무화된다. 분양권 사고파는 과정에서 웃돈과 같은 집값 거품이 형성되던 것을 차단하고 실거주 외 목적의 주택을 매입하는 것을 막는 차원이다. 이는 지난 8월과 12월 정부가 내놓은 부동산 안정화 방안을 시행하는 것에 따른 것이다.
그런데 최근 정부는 이 외에도 보유세 강화 및 거래세 완화도 추진하고 있는 것으로 전해졌다. 기획재정위원회 간사인 김정우 더불어민주당 의원은 최근 시장 상황을 예의주시하면서 보유세를 추가적으로 강화하는 방안도 계속 검토하겠다며 추가적인 세제 강화를 시사했다. 당정이 장기적으로는 보유세를 강화하면서 거래세는 낮추는 방향을 검토하고 있다는 것이다. 다주택자들이 주택 매각에 나서도록 압박은 역대 최강급 규제인 올해 12·16 대책 이후에도 계속 이어나가겠다는 의지로 풀이된다.
◇그럼에도 공급부족 한계는 여전
전문가들이 하나같이 입을 모으는 것은 공급부족 한계가 뚜렷하다는 점이다. 대출, 세제, 청약 망라한 초강력 규제인 건 맞지만 공급에 대한 대책은 과거 발표한 수도권 30만호 공급에 대한 차질없는 업무 추진 외엔 별다른 대책이 없다는 것이 걸림돌로 꼽힌다.
게다가 다주택자의 퇴로를 열어준 것도 한시적인데다가, 분양가상한제 지역을 27개 동에서 322개동으로 경기권까지 대폭 확대한 것은 조합이 수익성 악화로 인해 정비사업 진행을 아예 포기해버리는 사례가 대거 늘릴 수 있다고 분석한다. 공급물량 축소 악순환이 이어지는 것이다.
공급 부족은 2년 전 정부가 재건축 아파트 거래를 차단한 것에서부터 꼬이기 시작했다. 정부는 지난 2017년 8·2 부동산 대책을 발표하면서 투기과열지구에서 재건축 조합원의 지위 양도를 금지했다. 양도세 중과도 시장에서 매물을 마르게 했다. 정부는 지난해 4월 1일 이후 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 보유한 주택을 팔면 일반세율(6~38%)보다 더 높은 세금을 부과토록 했다. 2주택자는 10%p, 3주택 이상 보유자는 20%p 세율이 더해진다. 3주택 이상 보유자가 집을 매도할 때는 양도차익의 최대 60%를 세금으로 내야 한다. 임대사업자 등록 유도도 취지는 좋았지만 결과적으로 매물 잠김 현상이라는 부작용을 낳았다.
결국 강력하다는 이번 대책은 대출규제, 청약요건 강화, 세제 개편으로 단기적 수요 억제에 대해선 입장이 분분하지만, 중장기 집값 안정화에는 한계가 뚜렷하다는 게 전문가들의 중론이다.