도정법·서울시 조례상 분양대상자 미해당 가능성 있어
일명 ‘뚜껑매물’도 분양권 제공 요건 충족하는지 잘 따져봐야
“정부가 30대의 서울 청약시장 진입을 사실상 원천봉쇄 해버렸는데, 올 한해 30대 주택매입률이 모든 연령대 가운데 어떻게 최고가 됐을지 한번쯤 생각해보세요. 청약 불가하지, 신축은 터무니없이 비싸니 엄두도 못 내지···. 그나마 진입 가능한 재개발 매물, 그중에서도 상대적으로 낮은 3억 원 대에 신축 아파트 입주권을 얻을 수 있는 신축빌라나 뚜껑매물에 올인 하는거죠. 친구들 다 그래요.”
대기업 8년차 연구원인 A씨는 점심시간 등 직장에서 틈날 때마다 동대문구 청량리, 서대문구 북아현동, 노원구 상계동, 은평구 수색동 등 서울 주요 뉴타운 일대 공인중개업소에 매물 나온 게 있는지 연락 돌리는 게 하루 일과로 자리잡은지 오래다. A씨가 특히 관심갖는 것은 서울 주요 재개발 지역의 신축 빌라나 시유지 등에 무허가로 지은 낡고 허름한 집이다.
서울 주요 뉴타운이나 재개발 사업지 내 신축빌라나 무허가건물이 날개돋친 듯 팔리고 있다.대기수요가 워낙 많아 매물이 나오기 무섭게 집도 보지 않고 계약되기 일쑤다. 특히 청약시장에서 외면받은 30대들이 내집마련 창구로 활용하는 사례가 많다는 게 일선 공인중개업소 관계자의 설명이다.
이들이 특히 주목하는 것은 신축 빌라다. 해당 지역에 구옥을 갖고있던 주민이 자신의 주택을 철거해 약 3층 규모에 7~8가구로 새로 지어 자신은 가장 높은 층에 넓은 평수를 보유하고 1,2층에 지은 원룸, 투룸은 분양하는 경우다. 이런 저층의 소형 매물은 3억 원 대면 매입 가능하다. 매수자 입장에서는 서울 주택시장에서 상대적으로 저렴한데다가 정비구역으로 지정돼 재개발 사업을 진행 중인 만큼, 향후 신축 아파트 입주권을 얻게 된다는 점에서 실거주와 투자를 통한 시세차익 두 마리 토끼를 다 얻을 수 있다는 기대감에 주저않고 매수하는 것이다.
그러나 이 같은 매물의 경우 추후 재건축 입주권을 못 받을수도 있는 만큼 투자에 신중해야 할 필요가 있다. 재건축 입주권을 받을 수 있는지 조합원 분양 대상자 관련해선 도시 및 주거환경정비법 시행령(이하 도정법)과 해당 물건지가 속해있는 지역의 시행령을 살펴봐야 한다. 문제는 도정법 제 63조 1항 3호에서 시·도 조례로 정하는 금액, 규모, 취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 않는 소유자는 분양대상에서 제외할 수 있도록 하고 있다는 점이다. 그렇다면 서울시 조례를 보다 꼼꼼히 파악할 필요가 있다.
지난해 7월 전면 개정된 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 가운데 분양대상자가 될 수 있는지 여부를 판단하는 제 36조 2항에서는 ‘단독주택을 다가구주택으로 전환한 경우, 관리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건축해 토지소유자가 증가한 경우에는 여러명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다’고 규정하고 있다. 신축 아파트 입주권을 받지 못하는 최악의 시나리오도 염두에 둬야 한다는 것이다.
비슷한 사례로 시장에서 일명 뚜껑매물이라 불리는 시유지 등에 무허가 건물만 있는 구옥을 매입해 소유권을 이전하는 경우도 주의해야 한다. 서울시 조례에 따르면 1981년 12월 31일 이전에 지어진 건물 등으로, 관할구청에서 무허가 건물확인원이 발급 가능한 매물이 아닌경우 추후 입주권을 받을 수 없기 때문이다. 서울 북아현동 한 공인중개업소 관계자는 “입주권을 획득할 수 없는 매물도 있다. 저렴하게 나왔다고 무턱대고 매입하지 말고 꼼꼼히 파악해야 한다“고 조언했다.