지난해부터 수익률 하락세···늘어난 물량이 주요 원인
“전매제한·대출규제 여파로 손실 입는 수분양자 늘어”
아파트에 비해 진입장벽이 낮아 실수요자는 물론 투자자들에게 수익형 부동산으로 인기를 끌던 수도권 오피스텔 시장이 흔들리는 모습이다. 늘어난 공급물량과 전매제한, 대출규제 등의 영향으로 수익률이 낮아지고 있어서다. 특히 올해는 공급물량이 지난해 보다 1만여실 가량 더 늘어날 예정으로, 오피스텔 시장의 침체는 당분간 지속될 전망이다.
22일 부동산전문 리서치업체 부동산인포에 따르면 오피스텔 수익률은 지난해 1월 5.31%를 기록한 이후 7월 5.24%를 거쳐 올해 5.22%까지 떨어졌다. 이는 쏟아지는 공급물량 후폭풍을 감당하지 못해서 비롯됐다는 게 업계의 설명이다.
공급물량은 2014년부터 점차 늘더니, 2016년에는 규모가 예년에 비해 2배 이상 뛰었다. 서울의 경우 지난해에만 2만3020실이 공급됐다. 이는 2016년(1만4203실)과 전년도(1만3268실)에 비해 크게 늘어난 물량이다. 인천과 경기 역시 매년 1만여실, 3만여실 씩 공급되고 있다.
올해 수도권에서는 지난해 대비 1만여실이 늘어난 약 6만2000여실 가량이 입주를 앞두고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울·경기·인천 등 최근 3년간 오피스텔 물량이 지속적으로 증가했던 수도권에서는 입지나 교통 호재 등 지역 여건에 따라 보유했던 물건에 대한 판단을 두고 희비가 엇갈리고 있다”고 설명했다.
여기에 정부가 오피스텔 투자가 과열되는 현상을 막기 위한 규제에 나서면서 투자자들의 셈법은 더욱 복잡해지고 있다. 정부는 지난해 1월 투기과열지구 내 일정규모(100실) 이상 오피스텔의 전매를 금지시켰다. 대출규제도 강화됐다. ‘개인사업대출 여신심사 가이드라인’을 통해 RTI(임대업자이자상환비율)을 도입한 것이다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것으로 대출상환능력을 따져보는 기준이다. 개인대출 역시 DSR(총부채원리금상환비율)을 통해 대출한도가 축소되거나 대출이 제한 돼, 레버리지를 활용한 오피스텔 투자가 어렵게 됐다.
일부 오피스텔 시장에서는 수분양자들이 대출문제를 고려하지 못해 계약을 포기하는 사례가 곳곳에서 나타나고 있다. 권 팀장은 “소득이 없는 상황에서 대출이 어렵다는 점과 수요층이 선호하는 타입 등을 사전에 파악하지 못해 손실을 입고 있는 분양자들이 늘어나는 추세다”고 말했다.
수분양자들은 분양계약의 해지를 원할 경우 세부항목을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 분양계약 해지는 사업자의 부실 공사에 따른 책임이나 분양사의 허위·과장 광고임이 명백히 증명되는 경우에만 가능하다. 즉 사업자가 시정명령이나 벌금형·과태료 부과처분을 받는 등 중대한 하자가 있어야 하는 것이다. 중도금 납부 이후에는 수분양자 일방에 의한 계약해지는 불가능하며 중도금 납부 이전이라도 이미 납부한 계약금은 회수하기 어렵다.
권 팀장은 “당분간 대출 제한으로 인한 계약 해지 움직임은 계속될 것으로 보인다”며 “안정적인 오피스텔 투자를 원한다면 대출·전매 등의 여건은 물론 교통·인프라가 업무지구로 적합한지, 기업들이 입주하는지 등 오피스텔 임대수요가 있는 지역들을 선별해 접근해야 한다는 점을 명심해야 한다”고 강조했다.