시장 전망보다 높은 분양가 덕분에 조합 수익성 확보 가능
HUG의 새로운 심사기준으로 상당수 조합 수익성은 이전만 못할 듯
주택도시보증공사(이하 HUG)가 정비사업 수익성의 최대 변수로 작용하는 분양가 제도를 손질하겠다고 밝히면서 앞으로는 고분양가 관리지역에서 시세 대비 높은 분양가는 볼 수 없게 됐다. 분양가로 수익을 보전하는 형태를 띠는 정비사업 조합의 사업 운영방식 특성상, 정부가 분양가 누르기를 시행하면 조합원의 수익성은 자연히 떨어질 수밖에 없다. 이 때문에 최근 분양을 종료하면서 이 같은 규제를 피한 운 좋은 사업장에 건설업계의 관심이 쏠리고 있다.
8일 관련업계에 따르면 지난달 분양을 마친 과천자이(과천주공6단지) 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3253만 원으로 책정됐다. 건설업계 안팎에선 시세 대비 다소 비싸다는 평가가 있었다. 고분양가라는 평가와 과천지역 1순위 청약요건을 충족하는 사람이 많지 않다는 등의 요소에 따라 일부 타입에서는 미달이 발생하며 다소 체면을 구기긴 했지만, 결국 1순위 기타지역에서 부족했던 청약수요를 모두 메우면서 수익성을 확보했다.
업계에서는 불과 보름 전 일이지만 지금 와서 보니 해당 사업장은 운이 좋았다고 평가한다. HUG의 고분양지역 분양가 심사기준 강화로 인해 앞으로는 분양가를 현재보다 다소 낮게 책정하게 돼서다. HUG가 최근 발표한 개선안은 먼저 인근에 최근 1년 이내 분양한 아파트가 있을 경우에는 그 아파트의 분양가를 넘지 않는 선에서 분양가 심사를 한다는 방침이다. 또 분양사업장 인근에 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있을 경우 그 아파트 분양가에 시세 상승률에 해당하는 주택가격변동률을 반영하되, 그 상승률은 최대 5%까지만 적용한다. 이미 준공한 아파트만 있을 경우에는 주변 아파트의 평균 매매가를 초과하지 않도록 했다. 지금까지는 신규 아파트 분양가를 직전 분양가의 110%까지 책정할 수 있었지만 새로운 기준을 적용하면 앞으로는 최대 105%를 넘어서는 게 불가하다. 실수요 목적의 수분양자 입장에서는 청약문턱이 소폭 낮아진 것이지만 반대로 조합 입장에서는 수익성이 떨어지는 것이다.
이 사업장은 재건축 초과이익 환수제 부활로 강남일대 상당수 재건축 조합이 불안에 떨며 추진동력을 상실하던 과거에도 부러움을 한 몸에 받았다. 강남권 상당수 재건축 사업장은 2017년 12월 이전 관리처분인가 신청 단계까지 밟지 못하며, 재건축으로 조합원이 얻은 이익의 일부를 세금으로 내는 초과이익 환수제 대상이 됐지만 이곳은 2016년 7월 일찌감치 신청해놓았다.
한 건설업계 관계자는 “재건축 아파트의 경우 분양가 규제로 받을 수 있는 분양대금이 줄어들면 조합원 기대수익이 줄어든다”며 “한 달만 분양일정이 늦어졌어도 조합의 수익성이 달라졌을 것이란 걸 감안하면 매우 운이 좋았던 것”이라고 말했다.
한편, 해당 단지는 최근 정권실세가 보유중인 단지라는 점에서도 세간의 눈길을 끌었던 바 있다. 이곳은 김수현 청와대 정책실장은 이 아파트 전용 82.69㎡를 갖고 있고, 호가는 현재 15억 원 안팎에 형성돼있다. 약 5000만 원 가량의 추가분담금을 지불하면 신축 전용 112㎡를 받을 수 있는 것으로 알려졌다.