누를수록 튀어 오르는 서울 집값…지방은 3년째 하락세
올 한 해 정부와 부동산 시장은 치열한 힘겨루기를 벌였다. 특히 정부는 집값 급등의 진원지인 서울을 잡기 위해 총력을 다했다. 하지만 서울 집값은 누르면 누를수록 튀어 오르는 기이한 현상이 일어났다. 그 사이 서울을 포함한 수도권과 지방의 양극화는 더욱 심화됐다.
◇‘강남 재건축’ 집값 급등 진원지로 지목…초과이익환수제·안전진단 기준 강화 시행
정부는 올 1월 ‘재건축 초과이익환수제(재초환)’를 6년 만에 부활시켰다. 재초환은 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 환수하는 조치다. 8·2부동산대책으로 도입된 ‘조합원 지위 양도 금지’ 조치에 이어 두 번째 재건축 관련 규제이기도 하다.
정부가 재초환을 부활시킨 이유는 집값 급등의 근원지인 강남 재건축 단지를 잡기 위해서다. 정부가 추정한 강남권 재건축 단지의 조합원 1인당 예상 평균 부담액은 4억3900만원으로 최대 8억원을 육박한다. 세금부담을 높여 투기 수요를 차단하겠다는 의도에서 마련됐다. 실제로 재초환 시행 이후 높은 재건축부담금을 내야 하는 단지 위주로 위축현상이 나타났다.
하지만 양도소득세 중과 시행을 앞두고 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰리면서 재건축 단지는 가격이 다시 상승했다. 정부는 이를 진정시키기 위해 재건축 초기 단지의 ‘안전진단 기준’을 강화시켰다. ‘구조안전성’의 비율을 20%에서 50%까지 확대함에 따라 안전진단 통과 자체가 어렵게 됐다.
◇4월 양도소득세 중과 후 거래 ‘뚝’…수급불균형으로 집값 되려 상승
4월에는 양도소득세 중과가 본격 시행됐다. 이에 따라 다주택자가 조정대사지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 세율을 추가로 적용 받게 됐다. 양도세 중과 시행 이후 주택 거래량은 확연하게 감소했다.
하지만 시장에서는 주택 거래가 위축된 가운데 가격은 오르는 이례적인 상황이 연출됐다. 매물은 사라졌고 중과세를 감수하고 파는 매도인은 거의 없었다. 주택 보유자들은 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록으로 몰렸다. 이는 수급불균형으로 이어졌고 집값 상승을 초래했다.
◇종합부동산세 개편안 발표…부동산 시장 다시 들썩
서울 집값은 양도세 중과 시행 이후 5~6월 소강상태에 진입했다. 종합부동산세를 중심으로 하는 보유세 개편을 앞두고 불확실성이 커지면서 매도자·매수자 모두 관망세에 들어갔기 때문이다.
종부세는 정부가 투기 억제 강경책으로 일찌감치 인상을 예고한 가운데 연중 내내 발표 시점과 과세폭 등을 두고 격론이 계속됐다. 7월 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했다. 이를 토대로 정부는 ‘종합부동산세 개편안’을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이었다.
하지만 규제 강도가 예상보다 약하다는 인식이 커지면서 집값은 다시 뛰기 시작했다. 특히 개편안에 포함된 내용 중 임대사업자로 등록하는 다주택자에게 세제 혜택을 준다는 내용은 투기세력이 다시 유입되는 원인으로 작용했다.
◇박원순 서울시장 여의도·용산 개발계획, 집값 상승에 기름 부어
여기에 박원순 서울시장의 ‘여의도 통합개발과 용산 마스터플랜’ 언급은 집값 상승에 기름을 부었다. 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 재개발하고 서울역~용산역 구간 철로를 지하화해 'MICE 단지'와 쇼핑센터를 조성하겠다는 내용이다. 또 박 시장은 강북개발에 대한 강한 의지를 보이며 경전철 조기착공 등 정책 목표도 쏟아냈다.
박 시장의 발언 이후 서울 집값은 여의도·용산 등을 중심으로 요동쳤다. 경전철 효과는 상대적으로 낙후됐던 동대문구·노원구·도봉구 등의 지역으로 확산됐다. 강북지역의 상승 열기는 다시 강남 재건축 단지로 돌아왔고 호가는 2억~3억원씩 상승했다. 이후 서울시는 주택시장이 안정될 때까지 여의도·용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다며 진화에 나섰다.
◇9월, 집값 잡기 총력…종부세 중과·대출규제 강화 등 고강도 대책 발표
박 시장의 여의도·용산 개발계획을 보류했지만 서울 집값은 8월 말까지 무섭게 올랐다. 이에 정부는 8·27부동산대책을 통해 집값 상승이 두드러졌던 동작·종로·동대문·중구를 투기지역으로 추가 지정했다.
이어 정부는 역대급 고강도 대책이라는 평가를 받는 9·13부동산대책을 발표했다. 대책에는 2주택자의 규제지역 신규 주택담보대출을 원천 차단하는 등 대출요건을 대폭 강화하고 2주택 이상 보유자에 대한 종부세 중과, 임대사업자 혜택 축소 등의 내용이 담겼다. 정부의 연이은 규제로 서울과 수도권 일부 지역의 집값은 하향 안정세를 돌아섰다.
◇수요억제 중심에서 공급확대로 정책 방향 선회…3기 신도시 발표
정부는 신규택지 개발을 통해 총 30만호의 신규주택 공급을 하는 ‘9·21 수도권 주택 공급방안’을 발표했다. 정부가 수요 억제 중심에서 공급 확대로 정책 방향을 선회한 것이다. 방안은 수도권 집값을 잡기 위한 공급대책으로 서울과 가까운 곳에 3기 신도시를 조성한다는 것이 핵심 내용이다.
이에 정부는 지난 19일 3기 신도시로 경기도 남양주, 하남, 인천계양, 과천 등 4곳을 선정했다. 4곳에 공급되는 주택물량은 12만2000호 규모로 2021년부터 공급할 계획이다. 정부는 내년 상반기 중으로 신도시 예정지를 추가로 발표할 예정이다.
또 정부는 서울 도심에 30분 내 접근이 가능하도록 급행과 간선 중심의 광역교통망도 빠르게 진행한다고 밝혔다. 이를 위해 광역 교통망 대책의 핵심인 광역급행철도(GTX)를 조기에 구축키로 했다. 이에 따라 GTX A 노선과 신안산선의 조속한 착공은 물론 GTX C노선도 이르면 2021년에 착공될 것으로 보인다.
◇분양시장으로 몰린 수요자들…정부규제가 시세차익 기대감 키워
기존 주택시장의 열기는 분양시장에서도 이어졌다. 정부가 공공택지에 분양가 상한제를 적용하고 주택도시보증공사(HUG)를 통해 간접적으로 고분양가를 통제하면서 분양가는 주변 시세 보다 낮게 설정됐다. 이런 가운데 주변 주택시장 가격은 계속 오르면서 시세차익을 노리는 분양 전쟁이 펼쳐졌다.
분양가와 시세의 간극은 분양만 되면 ‘로또’라는 인식을 수요자들에게 심어줬다. 실제로 지난 3월 강남구 개포주공 8단지를 재건축한 ‘디에이치자이 개포’는 3.3㎡ 당 4200만원의 높은 분양가에도 주변 시세가 평당 5000만원을 넘어서 청약 경쟁률 최고 90.69대 1을 기록했다.
시세차익을 노린 불법 청약도 기승을 부렸다. 지난 6월 정부가 이른바 로또 아파트로 불렸던 ▲디에이치자이 개포 ▲과천 위버필드 ▲논현 아이파크 ▲마포 프레스티지 자이 ▲당산 센트럴 아이파크를 대상으로 조사한 결과 총 68건의 의심 사례가 적발됐다.
◇수도권·지방 간 양극화 심화
정부의 각종 규제와 시장 불안정성으로 인해 부동산 시장이 양극화를 넘어 초양극화로 이어지고 있다. 서울 주택시장은 저금리 장기화에 따른 유동성 장세로 하반기 들어 상승세를 이어갔고 지방 아파트값은 3년째 하락세가 이어졌다.
한국감정원 통계에 따르면 전국에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 서울로 지난해보다 6.92%가 올랐다. 지난 2017년 1년 동안 4.71% 가량 오른 것과 비교하면 2% 포인트 이상 더 상승한 것이다.
반면 지방은 하락 폭이 훨씬 가팔라졌다. 지난해 한 해 동안 아파트값이 0.57% 떨어진 지방은 올해에만 3.56% 더 떨어졌다. 일부 지방의 경우 지역산업 침체와 맞물리며 집값 하락 속도가 빨라지고 있다. 올해 집값이 가장 많이 내려간 울산광역시는 지난해보다 아파트 매매가격이 11.22% 떨어졌다.