[9·13 부동산대책] 다주택자 세부담 증가…전·월세시장 불똥튈까

정부가 발표한 9·13대책으로 종합부동산세, 양도소득세, 대출 등 다주택자들에 대한 규제를 강화한 가운데 전세시장에 대한 다양한 전망이 나오고 있다. 다주택자 대부분이 전·월세를 주고 있는 만큼 세금 인상이 자칫 세입자의 부담으로 전가될 수 있다는 예상이 나오는 한편 기존 가격 급등과 세입자들의 지불능력 한계로 전세가 상승은 어렵다는 분석이다.

17일 부동산 업계 등에 따르면 서울시 아파트 전세가격은 지속적으로 상승하고 있으나 올해 들어서 상승폭이 줄어들며 안정세를 보이고 있다. 서울 아파트 전세가격은 호당 평균 4억1970만원을 형성하고 있고 중간가격은 3억8000만원으로 이전에 비해 상승폭은 크게 줄어들었다.

전용면적 84㎡로 한정해서 가격 추이를 봐도 서울 아파트 호당 평균 전세거래가격은 지난해에 비해 평균 1231만원, 중간가격 1000만원 상승에 그쳤다. 과거 연간 3000만~4000만원의 가격 상승에 비해 안정적인 가격 흐름을 보이고 있는 상황이다.

◇다주택자 22만명, 대부분 전·월세 임대…“세금 오른 만큼 세입자들에게 전가될 것”

이런 상황에서 정부의 9·13부동산 대책은 안정적인 전세시장에 변수로 작용할 수 있다는 전망이 나온다. 이번 대책은 △종합부동산세 인상 △공정시장가액비율 단계적 상승 △세부담 상한 △실거주목적 외 주택담보대출 원천차단 △양도소득세 비과세기간 축소 보유세 인상 등이 주요 골자다. 주로 다주택자들을 겨냥했다.

전문가들은 이번 조치들로 22만명에 달하는 다주택자들의 조세부담이 커졌다는 분석이다. 다주택자들 대부분이 전·월세로 임대를 주고 있는 상황에서 조세 부담이 높아질 경우 결국 세입자들에게 전가될 수 있다는 것이다. 거기에 지난 4월에 실시된 양도세 중과로 집을 팔기도 부담스러워졌다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “세금을 가지고 주택시장을 안정화시키면 조세전가가 일어난다”며 “집주인들은 몇십만원 정도 세금이 더 나오면 전월세를 몇십만원 더 올리는 식이다”고 말했다. 이어 “이런 부분을 사전에 대비하지 못하면 자칫 서민들의 내 집 마련 꿈은 점점 멀어질 수 있다”고 지적했다.

◇기존 전세가 급등, 세입자들 지불능력 한계 도달

반면 9.13대책의 부작용으로 전세가격 급등이 나타날 불안요인은 크지 않다는 의견도 있다. 정부가 추가적으로 공급대책을 내놓으면서 도심에 대규모 공공임대주택을 공급할 경우 집주인들이 전세가격을 인위적으로 인상시키기에는 한계가 있다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트 전세시장은 실제 거래가격이 하향 안정세를 보이면서 불안요인이 나타나지는 않고 있다”며 “대체 주거지의 공급 증가와 기존 가격 급등으로 인한 세입자들의 지불능력의 한계 등으로 전세가격을 인상시키기는 쉽지 않은 시장상황이 형성돼 있다”고 분석했다.

함 랩장에 따르면 서울 아파트 전세시장은 최근 급등세로 정부가 9.13대책을 강력하게 시행한 매매시장과 비교하면 매우 안정적인 가격 흐름을 보이고 있다. 서울 아파트 월간 전세가격은 지난해 12월 정점을 찍은 이후 점차 하향 안정세를 나타냈다.

이 기간 서울 아파트 전세 실거래가격은 호당 평균 4억5516만원, 중간가격 4억원에 계약됐다. 하지만 올해 들어서는 4억원 이하에서 중간가격이 형성되고 있고 지난달 전세 거래가격은 평균 3억8808만원으로 4억원 아래로 떨어졌다.

합 램장은 “기존 집주인들이 9.13대책에 대한 대응으로 전세가격을 인위적으로 인상시키기는 수급 상황이 불리하게 형성되어 있고 시장의 가격 흐름도 매우 안정적이다”며 “서울 인근으로의 공급 증가와 오피스텔 등의 대체 주거건설 등도 전세시장의 가격 안정에 기여하고 있다”고 설명했다.