규제·공급축소 영향 '똘똘한 한 채'로 수요 몰려…종부세 공정시장가액 비율 상향 거론
시장 안정화 기조로 돌아설 것이라는 정부 예측과는 달리 강남을 비롯한 서울 집값이 뜀박질쳐 오르면서 상승폭을 키우고 있다. 잇단 대책으로 재건축 물량 등의 공급이 줄어드는 상황에서 ‘똘똘한 한 채’ 보유기조로 집값이 과열조짐을 보이고 있다는 분석이다. 정부 대책으로 종합부동산세(종부세) 공정시장가액 비율 상향 조정방안도 거론되고 있다.
8일 관련업계에 따르면 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처는 여러 대책에도 꺽일 기미가 보이지 않는 서울 집값을 예의주시하고 있다. 당초 정부는 6‧19대책, 8‧2대책, 9.5 대책 등 고강도 부동산 대책을 발표하며 시장이 안정화 기조에 들어갈 것이란 전망을 내놓은 바 있다. 대책 발표 당시 강남을 위시한 서울 집값이 상승했지만 정부는 “재건축을 위시한 일시적 현상”이라 과소 평가했다.
하지만 정부 기대와 달리 강남을 위시한 서울 집값은 상승폭을 연일 키우고 있다. 부동산114에 따르면 전주 대비 서울 아파트 매매가격은 지난달 셋째주 0.25%를 기록한 이래 상승폭이 커져 새해 첫째주에는 0.33% 상승했다. 1월 첫째주 기준으로 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 높은 상승률이다. 서울 재건축 단지 매매가격이 0.74%, 강남 아파트 매매가격이 0.78% 오르면서 서울 집값 상승을 자극했다.
이같은 서울 집값 상승은 예견된 결과라는 분석이 나온다. 공급이 줄어드는 상황에서 초과수요가 가격상승 여력이 있는 똘똘한 한 채에 몰리기 때문이다. 정부는 분양권 전매제한 강화, 재건축 초과이익환수제 시행 등 아파트 공급축소 신호를 시장에 보냈다. 이에 수요자들이 가격상승 여력이 있는 주택 한 채에 몰리면서 서울 집값 급등을 부채질하는 상황이다.
유정석 단국대 부동산학과 교수는 “정부 규제에 (다주택자들은) 초과수요가 있는 강남3구(강남‧서초‧송파)의 주택을 추가 구입하거나 다른 지역 주택을 처분하면서 똘똘한 한 채만 남기고 있다. 재건축도 원활하지 않은 상황에서 여러 규제, 대규모 개발이 힘들어 공급이 제한된 상황에서 수요가 늘어나니 가격만 오르는 상황”이라며 “당연한 경제논리라 볼 수 있다”고 말했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “현재 서울 집값 상승에는 똘똘한 한 채 보유 경향이 가장 큰 영향을 미쳤다. 여러 채를 보유하기 보다는 자산적 가치가 있는 강남 아파트에 수요가 몰리고 있다. 수요가 몰리는 상황에서 분양권 전매제한 등으로 유통물량이 줄면서 공급축소로 가격상승이 발생하고 있다”고 말했다.
이에 따라 정부의 추가 대책이 조기에 나올 수 있단 분석이 나온다. 가장 유력한 방안으로 종부세의 공정시장가액 비율 변경안이 거론된다. 종부세는 공시가격 기준 1주택 보유자는 9억원 이상, 다주택 보유자는 여러 주택을 합산해 6억원 이상시 매년 납부하는 세금이다. 해당 기준을 상회할 경우 공정시장가액 비율인 80%를 곱한 뒤 종부세율(0.5~2%)을 곱해 산정된다. 공정시장가액을 80%에서 인상할 시 다주택 보유자, 고가 주택 보유자의 세금부담도 커진다. 과세표준 구간 변경과 달리 시행령 개정만으로 즉각 시행할 수 있다.
추가 대책 발표시 서울 집값 상승이 장기적으로 이어지기 어렵단 분석이 나온다. 박 위원은 “단기적으로 정부를 이기는 시장은 없다”며 “정부 대책은 (주택시장의) 불확실성을 높이는 요인”이라고 말했다.