“11월 수도권 분양 70%가 비규제지역”···분양시장 지각변동 조짐

[시사저널e=김희진 기자] 11월 전국 아파트 분양 예정물량이 약 3만6000가구로 지난해 동기 대비 증가한 가운데, 수도권에서 분양을 앞둔 물량 중 약 70%가 비규제지역에 집중된 것으로 나타났다. 정부의 부동산 대책 이후 공급이 규제 지역에서 비규제지역으로 재편되면서 분양 시장에 구조적 변화가 감지되는 흐름이다.

5일 부동산 플랫폼 직방에 따르면, 이달 전국 아파트 분양 예정물량은 총 3만6642세대로 전년 동월(2만9462세대)보다 24% 증가했다. 일반 분양 세대 수는 2만3396세대로 지난해 같은 달(1만9319세대) 대비 21% 늘어났다.

11월 분양 예정 물량의 약 74%가 수도권에 집중됐다. 경기도 2만437세대, 인천 5364세대, 서울 1230세대로 수도권 물량만 2만7031세대에 달한다. 이는 지방 분양 예정 물량(9611세대)을 크게 웃도는 수준이다.

수도권에서 11월 분양을 앞둔 총 29개 단지 중 7개(24%)는 규제지역, 22개(76%) 단지는 비규제지역으로 나타났다. 물량 기준으로는 전체 2만7031세대 중에서 규제지역 분양 예정 물량이 8784세대(32%), 비규제지역은 1만8247세대(68%)로 집계됐다. 수도권 분양 물량의 약 70%가 비규제지역에 몰리며 서울 외곽 중심으로 공급이 활발한 모습이다.

직방 관계자는 “규제지역은 자금 여력과 청약 자격 요건 강화가 변수로 작용하는 반면 비규제지역은 대출 및 청약 부담이 덜해 일정이 비교적 빠르게 진행되는 분위기”라고 말했다.

다만 전문가들은 이러한 변화가 곧바로 시장 안정으로 이어질 가능성에는 회의적인 입장이다.

수요가 몰리는 곳은 대부분 규제지역 중심이며 생활 인프라가 부족한 외곽 지역의 경우 오히려 미분양 리스크가 커지고 있기 때문이다. 규제를 피해 공급이 비규제지역으로 이동하는 흐름이 나타나고 있지만 이는 단기적 대응일 뿐, 서울과 수도권 핵심 지역의 공급 부족이라는 근본 문제를 해결하기에는 한계가 있다는 지적이다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “최근 분양 물량이 비규제지역으로 쏠리고 있지만 그렇다고 해서 수도권 전반의 공급 문제가 해결될 것이라고 기대하기는 어렵다”며 “강남이나 도심 핵심지에서 전세를 살던 수요자가 비규제지역에 분양 물량이 늘었다고 해서 바로 이동하지는 않는다. 결국 입지·교통·생활 인프라 등 선호 지역에 대한 수요는 여전히 견고하기 때문에 외곽 공급 확대만으로는 시장의 구조적 수요를 충족시키기 어렵다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “비규제지역에 공급 물량이 늘어나는 것이 중장기적으로는 수도권 전체 주택 공급에는 도움이 될 수 있지만 당장 시장에 큰 영향을 줄 것 같지는 않다”며 “수도권 공급 문제의 핵심은 서울인데 정작 서울에서는 양질의 신규 공급이 지속적으로 나오지 않고 있어 구조적인 주택 부족을 해소하기엔 역부족”이라고 설명했다.

이어 “집값이 오르는 곳은 규제지역 중심인데 수요가 크지 않은 외곽에 공급을 늘린다고 해서 급 부족 문제가 해소되지는 않는다”며 “오히려 수도권 외곽지역은 수요가 약한 상태에서 공급만 쏟아지면 집값이 더 떨어져 지역 간 격차가 커질 우려도 있다”고 덧붙였다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “비규제지역이라는 건 그동안 수요가 약했고 시장 상황이 좋지 않았다는 의미로 해석할 수 있다”며 “이런 지역은 교통이나 생활 인프라가 충분히 갖춰지지 않은 곳이 많아 공급이 늘더라도 미분양 위험이 뒤따를 수 있다”고 말했다.

그러면서 “실제로 공급이 필요한 곳은 규제지역인데, 이 지역들은 대출 규제나 실거주 의무 등으로 분양 자체가 쉽지 않은 상황”이라며 “결국 비규제지역의 공급 확대는 시장의 일부 수요를 해결할 수는 있겠으나 근본적인 주택 수요 문제를 해결하기에는 한계가 있다”고 지적했다.