강남 8건·송파 1건, 서초·용산 無...“토허구역 지정 여파”
가격은 역대 최고, ‘똘똘한 한 채’ 찾는 수요 여전한 듯
[시사저널e=최동훈 기자] 서울시가 강남 3구, 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 후 2주간 해당 구역의 아파트 거래 신고 건수가 열 손가락에 꼽힐 정도로 위축됐다.
6일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 지난달 24일 이후 이날 현재까지 해당 4개구의 아파트 거래 신고 건수는 9건에 그쳤다.
같은 기간 서울 아파트 매매거래 629건의 1.4%에 불과한 비중이다. 강남구 8건, 송파구 1건씩 신고됐고 서초구와 용산구에선 한 건도 이뤄지지 않았다. 강남구 8건 중 6건은 대치동 은마아파트 3건, 개포 우성2차 1건, 압구정동 한양1차 1건·현대2차 1건으로 파악됐다. 송파구에선 잠실 우성아파트 한 가구가 거래됐다. 거래됐지만 신고되지 않았을 가능성을 고려해도 토지거래허가제 재지정 이전 시기에 비해 거래량이 줄었단 분석이다.
거래량이 줄어든 요인으로 토허제가 지목된다. 토허제는 개발지(개발 예정지 포함)이나 투기 우려 지역에 투기적 거래를 막기 위해 마련된 제도다. 토허제가 적용된 지역에선 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장으로부터 사전 허가를 받아야 한다. 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용된다.
서울시는 당초 지난 2월 12일 제2차 도시계획위원회를 열고 토허구역 조정안을 승인했다. 이에 따라 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·대치동·청담동 등 국제교류복합지구 인근 4개동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳의 토허구역 지정을 즉시 해제했다. 그간 토허구역이 광범위하게 지정되거나 이미 개발 완료된 아파트에 매년 재지정을 거듭해 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았단 이유에서다.
하지만 토허구역 지정 해제 후 해당 지역뿐 아니라, 한강변 지역을 중심으로 아파트 거래량이 급증하는 등 과열 양상 조짐이 나타났다. 서울시 분석 결과 지난달 15일 이후 한달간 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 4개동의 아파트 거래량은 184건으로 15일 이전 한달간 107건보다 77건 증가했다. 전용면적 84㎡ 평균 매매가도 26억3000만원에서 27억원으로 2.7% 상승했다.
서울시는 이 같은 양상이 투기적 거래로 이어질 가능성을 고려해 지정 해제 결정을 번복하고, 시장 안정을 위해 해제 전보다 더 넓은 지역 면적에 토허제를 오는 6월 30일까지 적용하기로 했다. 4개구 면적 142.2㎢ 중 2월 12일 이전 토허구역 31.55㎢를 제외한 110.65㎢가 확대 지정됐다. 확대 지정된 토허구역의 매매, 거주 요건이 강화함에 따라 거래가 침체된 것으로 분석된다.
◇ 4개구 아파트값 오히려 상승 “똘똘한 한 채 수요 노린 듯”
토허구역 4개구의 아파트 거래량이 줄었지만 매매가는 오히려 신고가를 찍고 있는 것으로 분석됐다. 이날 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수를 살펴보면, 2021년 6월 매매가를 기준(100)으로 지난달 다섯째 주(3월 31일 기준) 서초구가 115.96을 기록했다. 2012년 관련 통계가 집계된 후 가장 높은 수치다. 강남구(112.43), 송파구(112.10), 용산구(108.18)도 역대 최고치를 경신했다.
잠재 매수자들이 토허제 확대 지정, 다주택자 규제 속에서 4개구 소재 아파트를 구입하는데 자산을 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 나타났단 분석이다. 소유주들은 토허제 지정으로 인해 아파트를 즉시 매도하긴 어렵지만, 똘똘한 한 채 수요가 이어질 것으로 보고 가격을 내리지 않는단 관측이다.