이주현 지지옥션 선임연구원 “현재 신축급 중소형 아파트 낙찰가율 올라···구축도 이어질 것”
[시사저널e=노경은 기자] “서울 아파트도, 전국 아파트도 낙찰가율은 80%대 후반에서 90%대 초반까지로 매우 높은 편이다. 반면 낙찰률은 40%대로 높지 않다. 이 말은 사람들이 모든 물건을 비싸게 사는 건 아니고 일부 지역, 또는 일부 물건에 몰리고 있다는 거다. ”
이주현 지지옥션 선임연구원은 11일 시사저널이코노미 주최로 서울 용산구 그랜드하얏트 산수룸에서 열린 부동산 투자 세미나에서 아파트 경매시장 동향 및 전략에 대해 이같이 말했다.
그는 경매가 왜 저렴하게 주택을 매입할 기회가 되는 이유가 되는지를 설명하면서 유찰제도가 있는 경매라는 특수성을 꼽았다. 이어 그는 명도가 부담스러워서 경매 참여를 많이 하지 않는 이들이 많다는 점도 덧붙였다. 다만 그에 따르면 협상이 안 되면 강제집행을 할 수 있는데, 이런 경우는 10%도 안 될 정도로 대부분은 협상으로 가능하다. 이밖에 권리분석 리스크와 대금 완납 의무에 따른 초기비용이 높아 낙찰 문턱이 상대적으로 낮다는 점 등을 제시했다.
이 선임연구원은 “경매 물건은 내년 하반기까지 계속 늘어날 예정이나 수치상으로 봤을 때 현재 낙찰되는 물건을 보면 시세 대비 약 20% 저렴한 수준으로 매입 가능하다. 이는 2020년 정도 수준의 가격”이라며 “지금부터 내년 상반기까지가 경매로 주택을 매입하기 좋은 시기”라고 평가했다.
특히 그는 현 시장이 다주택자가 아닌 무주택자나 1주택자가 갈아타기 좋은 시장이라고 판단했다. 이 선임연구원은 중소형 아파트 흐름을 살펴보면 상승장에서는 수요가 상대적으로 더 많은 중소형 주택이 가격상승률이 더 높고 하락장에서도 중소형 하락률이 더 크다고 밝혔다. 그만큼 중소형 아파트가 가격에 민감하다는 것이다.
이 선임연구원은 “올해부터는 중소형 아파트 낙찰가율이 조금씩 반등하기 시작했다. 4·5월만 보더라도 대형 아파트보다 높은 수준이다. 응찰자수가 늘어나고 있는 점도 중소형 아파트 상승 근거가 된다”고 밝혔다. 그리고 현재는 신축이 먼저 오르는 추세를 보이고 있으니 추후 뒤따라 오를 여지가 있는 구축 중소형에도 관심을 둘 필요가 있다고 설명했다.
한편 그는 경매를 통해 내집마련을 할 경우 참고할 점에 대해서도 소개했다. 먼저 2~3년 이상 한 사람이 소유, 점유하고 있던 주택은 보통 리모델링을 하고 들어오기 때문에 샤시 등 비용을 절약할 수 있어 금약을 다소 올려써서 낙찰 가능성을 높이는 것도 괜찮다고 설명했다. 또한 후순위 임차인이 살고 있는데 배당을 요구할 경우 낙찰자에게 서류를 넘겨야 하기 때문에 의외로 명도가 상대적으로 쉽다고도 밝혔다. 협상의 키가 될 수 있어서다.
반면 재매각 사건(대출규제로 인한 미납)이나 관리비가 다량 연체된 곳은 부대비용이 더 늘어날 수 있는 만큼 낙찰가를 좀 줄여야 하는 팁이라고 덧붙였다.