[2024부동산세미나] 명료해진 부동산 투자 전략···시사저널e 부동산 세미나 성료

[시사저널e=송준영 기자] 시사저널이코노미 주최로 11일 그랜드하얏트서울에서 열린 ‘2024 부동산 투자 세미나’가 성황리에 마무리됐다. 청약·정비사업·경매·대출·세제 등 각 분야의 부동산 전문가들이 강사로 나선 이번 세미나는 시장 환경이 급변하고 있는 현재 상황에서 새로운 기회를 찾으려는 수요자들을 위해 마련됐다. 

이날 세미나는 접근성을 높이고자 온라인 플랫폼을 통해 진행됐다. 다양하고 깊이 있는 질문들이 쏟아지면서 온라인상으로도 뜨거운 열기가 전해졌다. 

세미나는 이날 오전 10시부터 오후 5시까지 6개의 세션으로 나눠 진행됐다. 각 세션에는 채상욱 커넥티드그라운드 대표, 정현석(필명 잘사는 흥부) 대표, 박지민 월용청약연구소 대표, 박민수 더 스마트컴퍼니 대표, 이주현 지지옥션 선임연구원, 강연옥 플팩 대표가 나와 부동산 시장 전망과 내 집 마련 및 투자 전략을 제시했다.

◇ “피크아웃 코리아 가속···부동산 양극화 더 심화될 것” 

이날 오전 첫 번째 세션에서는 채상욱 대표가 ‘피크아웃코리아, 부동산 생존전략’이라는 주제로 강연했다. 그는 “자산 가격 상승의 기대가 있는 서울을 포함한 수도권 중심의 신축, 준신축 아파트로 수요가 몰리고 지방은 전세와 매매가격이 모두 하락하는 양극화 현상이 나타날 것”이라고 말했다. 

채 대표는 서울에서도 양극화 현상이 나타날 수 있다고 짚었다. 그는 “서울 안에서도 교육 기능이 부족한 곳은 인구가 빠르게 빠져나갈 것이다. 이런 현상들이 수도권에서 만연하게 나타나고 있다”라고 설명했다. 이에 그는 서울에서는 교육 인프라가 발달한 곳이 계속해서 주목받을 수 있다고 봤다. 

그는 표심 탓에 정치인들이 수도권 집값 하락을 위한 정책을 내지 않는다는 점을 고려해야 한다고 말했다. 그는 “민간금융이 위축돼자 정책금융의 시대가 열렸다. 지난해 40조원 규모 특례보금자리론에 이어 올해 23조원 규모 신생아특례대출이 도입됐다”며 “정부는 집값 상승 때보나는 하락할 때 적극적으로 개입한다. 이러한 패턴이 반복되면서 수요자들이 부동산 투자를 과감하게 하게 됐고 시장 과열을 부추겼다”고 지적했다.

◇ “강남 자산가 되려면 재개발 주목해야”

두 번째 세션에서는 정현석 대표가 ‘보통사람이 강남 자산가가 되는 현실적인 방법!’이라는 주제로 연단에 섰다. 그는 “지난 18년간 고금리와 저금리, 보수당과 진보당, 무역수지 흑자와 적자, 원화강세와 약세, 금융위기 등 다양한 경제환경 속에서도 부동산 가격은 상승해왔다. 이러한 긍정과 부정 이슈들은 앞으로도 반복될 것이고 부동산 가격 역시 장기적으로 상승할 것”이라고 전제를 밝혔다.

그는 자금이 부족해 똘똘한 한 채를 갖지 못하는 이들에 대한 해법으로 재개발 지역의 빌라+주택임대사업자 등록(이하 주임사)을 활용할 것을 제시했다. 아파트 대비 상대적으로 소액으로 투자할 수 있고 다주택자여도 종부세 등 세금 부담 적게 다주택을 가져갈 수 있어서다. 

다만 그는 주민이 움직이지 않는 노후 저층 주거지역은 다시 재개발되기까지 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상되는 만큼 매수에 유의해야 한다고 조언했다. 그는 “시에서 이토록 상당한 행정지원을 하는데도 움직이지 않는 지역은 앞으로도 움직이지 않을 가능성이 크니 자제하라”라고 말했다.

◇ “청약 포기 시대? 여전히 돈되는 청약지 있다”

세 번째 세션에서는 박지민 월용청약연구소 대표가 ‘서울, 수도권 돈 되는 청약단지’라는 제목으로 강연했다. 그는 “1년 전과 상황이 많이 달라졌다. 1년 전에는 서울 일부 지역만 상승장이었지만 지금은 서울 수도권을 중심으로 웬만한 지역들은 다 오르고 있다”며 “매매시장이 활황기면 청약시장도 활성화될 수 밖에 없는데 최근 그런 현상이 극대화되고 있다"라고 밝혔다.

그는 “최근처럼 청약시장이 과열된 적이 없었다”면서도 기회는 있다고 봤다. 그는 특히 올해 새롭게 도입되거나 바뀐 청약 제도에 주목해야 한다고 강조했다. 다자녀 특별공급 신청 기준 변화, 배우자 통장기간 점수 합산 등 바뀐 청약 제도를 잘 활용하면 당첨 가능성을 높일 수 있다는 평가다.

그는 유형별로 투자 전략을 소개하면서 청약 고가점자(69~74점)의 경우 강남, 서초, 송파 등 강남 3구를 추천하고 그보다 아래인 64점 기준 전후라면 서초 방배와 마포 공덕 지역 당첨 가능성도 존재한다고 분석했다. 청약 저가점자와 유주택자는 틈새 청약을 노려야 하는데 경기도 광명, 구리, 수원 등이 있다고 강조했다.

◇ “세제 불확실성 여전···똘똘한 한 채 전략 유효”

네 번째 세션에서는 박민수 더 스마트컴퍼니 대표가 ‘2024 하반기 부동산 시장과 꼭 알아야 할 절세법’이라는 주제로 강연했다. 그는 “취득·보유·양도소득세 등 세금 부담의 불확실성이 크기 때문에 똘똘한 1~2채 집중 현상이 심화될 수 있다”며 불필요한 집을 정리하고 가치가 높은 집을 남기는 전략이 유효할 수 있다고 봤다.

그는 세제 변화들을 유심히 살펴봐야 한다고 주장했다. 그 중에서 양도세 중과를 내년 5월 9일까지 한시적으로 유예했다는 점을 주목할 필요가 있다고 봤다. 내년에 연장이 끝나고 양도하는 주택이 조정대상지역에 포함될 경우 최대 70%의 양도세 폭탄을 맞을 가능성이 있어서다. 2년 미만 단기 양도세율 완화도 개정 추진 중이나 진행 여부가 불투명하다. 지난해 국회에서 입법을 추진했으나 현재까지 미정이다.

박 대표는 놓쳐서는 안 되는 절세법도 소개했다. 대표적으로 ‘공동명의’를 적극 활용하라고 강조했다. 그는 “1주택자는 공동명의로 등기하면 최대한 절세효과를 누릴 수 있다. 종합부동세의 경우 단독명의면 12억원이 공제되고 공동명의라면 1인당 9억원씩 총 18억원이 공제된다”며 “또 공동명의라면 단독 또는 공동 중 선택 가능하다. 양도세 역시 공동명의 시 소득금액 분산효과로 부담이 줄어든다. 특히 12억원 초과 고가주택의 경우 공동명의가 비과세 혜택이 커 절세에 매우 유리하다”라고 했다.

◇ “아파트 경매, 내년 상반기까지 기회 있어···중소형 주목”

다섯 번째 세션에서는 이주현 지지옥션 선임연구원이 ‘아파트 경매시장, 지금이 저가매수 기회다’라는 제목으로 강연했다. 그는 “서울 아파트도, 전국 아파트도 낙찰가율은 80%대 후반에서 90%대 초반까지로 매우 높은 편이다. 반면 낙찰률은 40%대로 높지 않다. 이 말은 사람들이 모든 물건을 비싸게 사는 건 아니고 일부 지역, 또는 일부 물건에 몰리고 있다는 의미”라고 말했다.

그는 “경매 물건은 내년 하반기까지 계속 늘어날 예정이나 수치상으로 봤을 때 현재 낙찰되는 물건을 보면 시세 대비 약 20% 저렴한 수준으로 매입 가능하다. 이는 2020년 정도 수준의 가격”이라며 “지금부터 내년 상반기까지가 경매로 주택을 매입하기 좋은 시기”라고 평가했다.

그는 현 시장이 다주택자가 아닌 무주택자나 1주택자가 갈아타기 좋은 시장이라고 판단했다. 특히 중소형 아파트를 주목할 필요가 있다고 밝혔다. 그는 “올해부터는 중소형 아파트 낙찰가율이 조금씩 반등하기 시작했다. 지난 4·5월만 보더라도 대형 아파트보다 높은 수준이다. 응찰자수가 늘어나고 있는 점도 중소형 아파트 상승 근거가 된다”고 밝혔다. 

◇ “대출 전략이 중요해진 시기···스트레스 DSR 감안한 계획 세워야"

마지막 세션에서는 강연옥 플팩 대표가 ‘스트레스 DSR 시대 2024 하반기 대출 전략’이라는 주제로 연단에 섰다. 강 대표는 “향후 금리가 인하해도 내 대출금리가 바로 내려간다는 보장은 없다. 대출 규제가 더 강화된다는 것을 감안하고 대출 전략을 세우는 것이 좋다”라고 밝혔다.

그는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입됨에 따라 개인이 처한 상황에 맞는 대출 전략이 필요하다고 봤다. 스트레스 DSR은 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다. 총 3단계에 나눠 적용되는데 올해 2월 26일에 1단계가 적용됐고 오는 9월 2단계, 내년 7월 3단계가 적용될 예정이다.

그는 2단계가 적용되는 오는 9월 이전 대출을 극대화할 수 있는 팁을 소개했다. 그는 “오는 9월까지는 스트레스 DSR 1단계가 적용되고, 이 단계에서 제2금융권의 주택담보대출은 스트레스 DSR이 적용되지 않는다”라고 밝혔다. 이어 그는 “좋은 물건을 우선시 해야 한다. 좋은 입지의 물건이 있다면 지금 대출하는 것이 가장 유리하다”라고 고 조언했다.