[2022 웰스업] ‘3고 시대 기회로 삼아야’···시사저널e, 온라인 투자세미나 성료

[시사저널e=송준영 기자] 올해로 네 번째를 맞는 시사저널이코노미 주최 ‘2022웰스업 투자세미나’가 8일 열렸다. 증권과 부동산 대표 전문가들이 강사로 나선 이번 세미나는 ‘고(高)금리·고환율·고물가’로의 환경 변화 속에서 새로운 기회를 찾으려는 투자자들을 위해 기획됐다. 

이날 세미나는 접근성을 높이고자 온라인 플랫폼을 통해 진행됐다. 다양하고 깊이 있는 질문들이 쏟아지면서 온라인상으로도 뜨거운 열기가 전해졌다. 

세미나는 이날 오후 2시부터 오후 5시까지 4개의 세션으로 나눠 진행됐다. 각 세션에는 김인만 부동산경제연구소 소장, 부동산 인플루언서인 미네르바올빼미, 박세익 체슬리투자자문 대표, 장효선 삼성증권 글로벌주식팀장이 강연자로 나서 급변하는 투자 환경과 대응법에 대해 강연했다. 

◇ 김인만 소장 “조정기 온다···집값 바닥 특성 파악해 투자해야” 

첫 번째 연사로 나선 김인만 부동산경제연구소 소장은 ‘저금리 시대 종말, 부동산 투자 전략’이라는 주제로 강연했다. 그는 “과거 부동산 흐름을 보면 ‘3년 조정, 7년 상승’이라는 사이클이 있었다. 지금은 8~9년 동안 상승세가 이어졌기 때문에 피로감이 적지 않은 상황이다. 여기에 금리 인상과 겹쳐 집값 조정기에 접어들 수 있다”며 “서울은 3년, 지방은 5~6년 조정이 예상된다. 30%에서 최대 50%까지 빠질 것으로 본다”라고 밝혔다. 

김 소장은 조정장이 들어서면 지역별 차이가 나타날 수 있다고 봤다. 그는 “과거처럼 이번에도 수도권이 먼저 꺾인 이후 3년이 지나면 서울도 조정이 본격화될 것으로 본다”면서도 “다만 한강변 등 정책 수혜지역은 조정을 피할 수 있다”라고 설명했다. 

조정장 국면에서는 집값의 바닥 특성을 파악해 투자에 나설 필요가 있다고 조언했다. 그에 따르면 시장이 바닥을 향할 경우 양도세 특례 등 파격적인 규제완화 대책이 나와도 집값이 하락한다. 아울러 미분양이 증가하고 마이너스 프리미엄이 등장하게 된다. 하락 전환 이후엔 3년 정도 계단식 하락이 이뤄지고 5년 내 가장 낮은 시세로 떨어진다.

이에 그는 “5년 간 양도세 면제 혜택 정도가 나온다면 규제 완화는 모두 나온 것이기 때문에 투자 타이밍이라고 볼 수 있다”며 ”다만 지금은 실수요자 위주로 규제를 풀고 있기 때문에 모두 풀린 것은 아니다”고 강조했다. 이어 그는 신도시와 관련해서도 “1기 신도시는 정부가 재건축을 위한 특별법을 준비하고 있어 조정폭이 클 경우엔 매수 타이밍이라고 볼 수 있다”며 “2기 신도시는 입지가 밀리고 재건축을 할 수 있는 상황이 아니어서 반등이 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다. 

◇ 미네르바올빼미 “양도세 중과유예 연장 전망···부담부증여가 절세 팁” 

두 번째 연사로 나선 미네르바올빼미(김호용)는 ‘새정부의 개정된 양도세 규정 이해 및 이에 따른 절세법’에 대해 설명했다. 그는 정부의 양도세 한시적 중과 유예가 연장될 가능성이 높다고 봤다. 그러면서 양도세 중과가 유예되는 시기에는 부담부증여(수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여)가 절세의 팁이 될 수 있다고 조언했다. 

미네르바올빼미는 “양도세 중과 배제로 시장에 매물이 늘었지만 대출규제가 강해 잘 안 팔려 거래는 이루어지지 않다보니 납세자들의 마음이 다급해지고 있다”라며 “다만 윤 정부가 후보당시 공약으로 내세운 게 장기적으로 양도세 중과를 폐지하는 것이었던 만큼, 1년 후 집값이 급등하지 않는다면 중과 한시적 배제를 연장할 가능성이 높다”고 전망했다. 

그는 다주택자들의 경우 양도세 중과 유예제도가 있을 때에 부담부증여를 하는 것도 세금을 줄일 수 있는 방법이라고 소개했다. 다주택자의 종합부동산세 부담이 무겁기 때문에 중과 유예기간 중 전세보증금을 포함해 부담부증여를 하는 경우 순수하게 증여를 하는 것보다 세부담이 줄어들 수 있는 영향이다.

미네르바올빼미는 5월 10일 이후 양도분에 대해서는 최종 1주택에 대한 기산방식이 전 정부와 달라진 점에도 주목할 필요가 있다고 말했다. 새 정부는 5월 10일부터 주택 수에 관계없이 주택을 실제로 보유 및 거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 이에 따라 매도에 대한 순서가 의미 없어졌다는 지적이다.

◇ 박세익 대표 “지금은 기회···대체 불가능한 경쟁력 보유 기업 투자해야”

박세익 체슬리투자자문 대표는 ‘고물가, 고환율 시대 투자전략’이라는 제목으로 강연했다. 그는 최근 시장 상황이 기회가 될 수 있다며 인플레이션(물가상승) 시대에선 대체 불가능한 경쟁력을 보유한 기업이나 핵심자산에 투자해야 한다고 강조했다.

박 대표는 “최근 고유가로 인플레이션이 부각되고 있지만 역사상으로 인플레이션은 유가와 무관하게 꾸준하고 지속적으로 진행 중”이라며 “부동산 투자와 주식 투자는 ‘선택’이 아니라 ‘필수’로 두 가지 투자를 하지 않고 열심히 착실하게 일하는 것은 우리 집 대문을 활짝 열어놓고 출근하는 거나 마찬가지”라고 설명했다.

박 대표는 우량 자산 투자를 강조했다. 박 대표는 “장기투자가 능사는 아니다. 패러다임이 바뀌면서 장기적으로 주가가 하락한 종목들도 있다”며 “결국 핵심(Core)기업에 투자해야 하는데 ‘Value in use’(사용가치), ‘Scarcity’(희소성), ‘Royalty’(충성도), ‘Narratives’(스토리) 등을 살펴봐야 한다”라고 조언했다. 

특히 그는 이들 핵심기업들은 중국과 초격차를 유지하면서 중국기업으로 대체가 불가능 하다는 특성을 보유하고 있다고 말했다. 게다가 이 기업들은 다음 호황 사이클에서 항상 전고점을 돌파하는 특성도 가지고 있다고 설명했다. 

박 대표는 최근 증시 부진의 원인이 된 고유가 현상 역시 장기간 지속되지 않을 것이라고 내다봤다. 경기가 다시 침체 국면으로 들어가면 유가가 급락하고 금리 역시 다시 내림세로 돌아설 수밖에 없다는 분석이다. 그는 또 “최근 환율 급등과 증시 급락 역시 경기순환에 따른 주기적으로 반복됐던 현상”이라며 “2012년과 2018년, 2020년 환율 상승 이후 모두 한 단계 도약하는 과정을 반복했다”라고 덧붙였다.

◇ 장효선 팀장 “악조건 속에서 견조한 펀더멘털 유지하는 기업 살펴야”

장효선 삼성증권 글로벌주식팀장은 ‘G2 시대의 종말, 투자의 패러다임이 바뀐다’라는 주제로 본격화된 긴축 시대 속 글로벌 증시에 대한 전망과 투자 전략을 제시했다. 그는 향후 글로벌 리세션(경기 침체) 가능성을 배제할 수 없다는 진단을 내리면서도 올해 하반기 추가 하락 이후 이듬해 강세장이 돌아올 수 있다는 낙관적인 전망을 내놨다.

장 팀장은 최근 시장 상황을 두고 이례적인 위기 상황이 왔다고 진단했다. 그는 “지난 1분기에는 인플레이션, 2분기에는 금리 인상이 위기 요인이었다. 3분기에는 개별 기업의 실적둔화에 따른 충격이 나타날 것”이라며 “미국 연방준비제도가 과거에는 고물가와 경기침체 사이 선택의 기로에 처해있었으나 지금은 그 두 개가 합쳐진 상황이 됐다고 진단하면서 사실상 경기침체 국면에 돌입했다”라고 분석했다.

그는 본격적으로 기업의 어두운 전망이 시장에 반영되기 시작할 것이라고 분석하면서 투자자들이 이에 대비해야 한다고 조언했다. 그는 “미국 기업 대부분이 수출기업이다 보니 강달러 현상에 따라 환차손이 발생할 수밖에 없다”며 “2분기까지는 기업들의 실적이 잘 나올 수 있지만 지금과 같은 극단적인 매크로 환경에서는 3분기 전망치가 악화되고 그렇게 되면  투자자에게 충격이 갈 수 있다”라고 설명했다.

다만 그는 “이런 악조건 속에서도 준수한 펀더멘털을 유지하는 기업들은 여전히 있다”면서 “요즘같은 때 옥석가리기를 더 주의깊게 해야 한다”고 강조했다. 그는 또 “웬만한 기업들은 주가가 떨어지면 주당순이익(EPS)도 함께 하락한다”며 “하지만 주가가 떨어져도 EPS가 오히려 오르는 기업들이 있다. 이 경우는 아웃라이어(평균치에서 크게 벗어난 표본)로 통계학상 다시 평균으로 회귀할 수밖에 없다”라고 설명했다.