김인만 부동산경제연구소 소장 “서울 마지막까지 버틸 것···수도권, 1·2기 신도시별 편차 커”
[시사저널e=길해성 기자] “과거 부동산 흐름을 보면 '3년 조정, 7년 상승'이라는 사이클이 있었다. 지금은 8~9년 동안 상승세가 이어졌기 때문에 피로감이 적지 않은 상황이다. 여기에 금리 인상과 겹쳐 집값 조정기에 접어들 수 있다. 서울은 3년, 지방은 5~6년 조정이 예상된다. 30%에서 최대 50%까지 빠질 것으로 본다.”
8일 시사저널e 주최로 열린 ‘2022 웰스업 투자 세미나’에서 김인만 부동산경제연구소 소장은 ‘저금리 시대 종말, 부동산 투자 전략’이라는 주제로 강연을 펼치며 이 같이 말했다. 과도한 집값 상승에 대한 피로감과 금리 인상에 따라 조정장이 올 것으로 봤다. 서울 아파트값의 경우 올해와 내년 약세를 보이다가 2025년 이후 하락이 본격화될 전망이다.
집값 조정이 올 수 있는 요인으로 금리 인상 여파를 꼽았다. 김 소장은 “집값이 2008년 글로벌 금융위기 이후 집값 반등은 저금리 상태에서 이뤄졌다”며 “저금리와 유동성이 상승의 원동력이 됐다”고 말했다. 이어 “올해 말까지 기준 금리가 3%까지 오르게 되면 시중 은행 대충 금리도 5~6%까지 상승할 것으로 예상된다”며 “지금보다 이자부담이 1% 정도 늘어나고, 2~3년 전에 대출을 받은 사람들은 변동금리 기준 이자 부담이 2배 가량 증가할 것이다"고 덧붙였다.
김 소장은 조정장에 들어설 경우 집값의 바닥 특성을 파악해 투자에 나설 필요가 있다고 조언했다. 바닥을 향할 경우 양도세 특례 등 파격적인 규제완화 대책이 나와도 집값이 하락한다. 아울러 미분양이 증가하고 마이너스 프리미엄이 등장하게 된다. 하락 전환 이후엔 3년 정도 계단식 하락이 이뤄지고 5년 내 가장 낮은 시세로 떨어진다. 김 소장은 “5년 간 양도세 면제 혜택 정도가 나온다면 규제 완화는 모두 나온 것이기 때문에 투자 타이밍이라고 볼 수 있다”며 ”다만 지금은 실수요자 위주로 규제를 풀고 있기 때문에 모두 풀린 것은 아니다"고 강조했다.
조정기에 들어설 경우 서울은 강남과 한강변 지역이 가장 마지막까지 버틸 것으로 봤다. 김 소장은 “노무현 정부에 아파트 가격이 꺾였는데 송도와 동탄 등 수도권 외각 지역이 먼저 타격을 입었고, 서울은 2012년에 조정기를 맞이했다”며 “이번에도 수도권이 먼저 꺾인 이후 3년이 지나면 서울도 조정이 본격화될 것으로 본다"고 말했다. 이어 "다만 한강변 등 정책 수혜지역은 조정을 피할 수 있다"고 설명했다.
경기와 인천은 5~6년 정도 조정이 예상되지만 지역별로 편차가 클 것으로 예상했다. 김 소장은 ”1기 신도시는 정부가 재건축을 위한 특별법을 준비하고 있는 등 규제 완화 기대감에 조정폭이 크지 않을 것으로 보인다”며 ”조정폭이 클 경우엔 매수 타이밍이라고 볼 수 있다”고 말했다. 이어 “다만 2기 신도시는 입지가 밀리고 재건축을 할 수 있는 상황이 아니기 때문에 조정이 와도 반등은 쉽지 않을 것이다”며 “2020년 뒤늦게 올랐던 인천·오산·안성·동두천 등과 지방도 비슷한 흐름을 나타낼 수 있다”고 덧붙였다.
김 소장은 조정장에 따른 유형별 매수 전략도 소개했다. 그는 “실수요자는 조정기 이후 집값이 다시 반등하는 특성이 있는 만큼 필요하다면 내 집 마련에 나서도 된다”고 말했다. 이어 “1주택자는 리스크를 관리하면서 3~5년 이후 매수 타이밍을 노려야 한다”고 말했다. 이어 “다주택자의 경우 정부가 임대사업자제도 등을 활성화시킬 가능성이 있기 때문에 정책을 잘 활용해서 버티다가 조정기가 끝나는 시기에 투자에 나서도 될 것으로 보인다”고 했다.