10·15 대책 이후 서울 빌라 거래량 62.6% 감소
토허구역 규제 피했으나 조정대상지역·투기과열지구 규제 받아
재개발 관련 수요 이탈 및 LTV 한도 축소로 거래량 줄어
[시사저널e=김희진 기자] 10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 거래량이 급감한 가운데 빌라(연립·다세대) 거래 역시 위축되는 흐름이다. 실거래 의무가 부과된 아파트 대신 규제가 비교적 덜한 빌라로 수요가 이동할 것이라는 관측이 있었으나 실거주 의무 외에 자금조달·대출 등 각종 규제가 강화됨에 따라 거래 위축이 빌라 시장으로도 확산된 모습이다.
17일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 연립·다세대주택 거래량은 부동산 대책 발표 전 한달(9월 16일~10월 15일) 3745건에서 발표 이후 한달(10월 16일~11월 14일) 1402건으로 62.6% 줄어들었다.
10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트에 2년간 실거주 의무가 부과되자 일각에서는 실거주 의무가 적용되지 않는 빌라 등 비(非)아파트로 수요가 이동할 것이란 전망이 제기됐다. 규제지역 내 동일 단지에 아파트와 묶인 빌라가 아닐 경우 토허구역 규제를 받지 않는다. 그러나 실제로는 빌라가 토허구역 규제 대상에서 제외됐음에도 아파트와 마찬가지로 거래가 위축되는 흐름이다.
이는 서울 내 빌라가 토허구역 규제 대상에는 해당되지 않지만 서울 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶이면서 이와 관련해서는 아파트 못지 않게 규제가 강화된 영향으로 풀이된다.
특히 투기과열지구 지정으로 조합원 지위 양도가 까다로워지면서 재개발을 염두에 둔 투자 수요가 크게 위축됐다. 빌라의 경우 실거주 수요 외에도 재개발 기대를 반영한 투자 거래 비중이 높았던 만큼 규제 강화 이후 매수세가 급격히 줄어든 것이다.
또한 서울이 전역 조정대상지역으로 묶이면서 아파트뿐만 아니라 빌라 역시 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소돼 실수요자의 자금 조달 부담이 커진 점도 거래 감소에 영향을 미친 것으로 분석된다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “빌라는 실거주 목적뿐 아니라 재개발을 염두에 둔 매매 비중도 적지 않다”며 “조합원 지위 양도 제한 등 규제로 이러한 투자 수요가 막히면서 거래 감소로 이어진 것으로 보인다”고 말했다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 토허구역 규제 외에도 자금조달계획서 제출 의무 확대 등 각종 규제가 강화돼 실수요자의 부담이 커졌다”며 “특히 빌라 거래 감소는 LTV 한도 축소 등 대출 규제의 영향이 큰 것으로 보인다”고 설명했다.
이어 “물건 유형에 따라 규제 강도에는 차이가 있지만 그렇다고 서울 내 빌라가 규제를 적용받지 않는 것은 아니기 때문에 사실상 비규제 영역은 없는 셈”이라고 덧붙였다.