임대차시장 내 전세거래량 15% 가량 감소 불구, 신규 가입자수 많아
HUG, 재무건전성 부담에 3월 말부터 새로운 체계 시행 예고
[시사저널e=노경은 기자] 임대차시장 내 전세 거래 비중이 감소하는 가운데에도 여전히 주택도시보증공사(이하 HUG)의 전세보증금반환보증 신규 가입자수는 많은 것으로 나타났다. 해당 상품이 나올 당시만 하더라도 홍보 및 가입 필요성 부족으로 흥행과는 다소 거리가 멀었지만, 전세 사기가 사회적 문제로 대두된 2022년 이후 전세보증금을 지켜야 한다는 인식이 커진 영향으로 보인다.
31일 HUG에 따르면 지난해 전세보증금반환보증 신규 가입자수는 28만6722건으로 집계됐다. 이는 직전 해인 2023년 가입자수가 31만4456건인 점에 견주어보면 소폭 줄어든 수준이다. 다만 2022년 전세사기가 세간에 알려진 이후로 2023년 가입이 폭등한 점을 감안하면 23년에 이어 역대 두 번째로 많은 수준이다. 5년 전인 2019년 15만6095건에 비해서도 두 배 가까이 늘어났다.
업계에서는 역대 두 번째로 가입자수가 많은 성과가 임대차시장 내 전세거래 비중이 줄고 있는 속에서 나타난 현상이라는 점에서도 유의미하게 받아들이고 있다. 국토교통부 실거래가를 토대로 2024년 주택 유형별 임대차 거래를 분석한 결과에 따르면, 주택의 형태를 막론하고 모든 종류의 주택에서 전세거래의 비중은 전년 대비 감소했다. 전국 아파트 전세 거래는 2023년 71만7384건에서 2024년 60만9건으로 16% 감소했고, 연립·다세대(빌라) 전세 거래는 2023년 12만6865건에서 11만2269건으로 12% 감소했다. 오피스텔 임대차 거래에서도 전세는 2023년 8만7808건에서 지난해 7만9860건으로 9% 줄어들었다.
결국 전국 아파트, 연립·다세대, 오피스텔의 전체 전세계약이 79만2138건인데 보증보험 신규 가입자수가 28만6722건이니 전세계약자 36%, 약 세명 중 한명 꼴로 해당 보증보험에 가입한 셈이다.
특히 이는 가입 조건에 전세보증금의 한도가 있다는 점에서 조건에 해당하는 대부분의 임차인이 가입하는 것으로도 받아들여진다. 전세보증금반환보증 상품은 수도권 기준 7억원, 그 외 지역 5억원 이하의 전세계약을 한 임차인에 한해 가입할 수 있어서다.
또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격에 담보인정비율(90%)를 곱한 금액 이내여야 한다. 예를 들어 주택가격이 1억원인데 전세보증금이 9500만원일 경우는 가입이 불가하며, 전세보증금 4000만원에 선순위채권이 5500만원이 있는 경우도 가입이 안 된다. 여기서 주택가격은 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 두 가지 산정기준을 활용한다.
한 부동산업계 관계자는 “제일 대중적인 게 HUG 상품이고 이밖에 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등의 가입자까지 합하면 전세거래에서 보증금반환보증 상품 가입은 필수재가 돼버린 셈”이라고 말했다.
다만 전세보증금반환보증이 취급기관에는 재무건전성 악화의 요인으로 지목되기도 한다. 실제 HUG는 2023년 전세보증금반환보증을 통해 세입자 1만6000여 세대에 3조5000억원에 달하는 보증금을 반환해주면서 3조8598억원의 당기순손실을 냈다. 그 결과 지난해 6월 발표된 공공기관 경영평가에서는 D등급을 받기도 했다.
이에 HUG는 두 달 뒤인 3월 31일부터 새로운 체계를 시행하겠다고 예고한 상태다. 새 체계에 따르면 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)이 70%를 초과하는 고위험 전세에 대한 보증요율은 최고 37%까지 인상하고, 전세가율이 낮아 상대적으로 역전세난 위험이 적은 주택의 보증요율은 지금보다 최고 20%까지 인하한다. 또한 전세가율 뿐 아니라 전세보증금 규모에 따라서도 금액별로 차등을 둘 예정이다.