금리 인상으로 시장 위축···실거주 의무 위반 부담에 양도세 부담까지
[시사저널e=노경은 기자] 침체기를 딛고 올 상반기 다시 살아나는 듯하던 분양시장이 또다시 한산한 모습을 보이고 있다. 국회에서 실거주 의무 폐지가 담긴 주택법 일부개정법률안이 계류돼 있는데다, 최근 집값이 다시 조정을 거칠 조짐을 보이는 등의 이유로 매수심리가 꺾인 영향이다. 업계에서는 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이나 장위4구역(장위자이 레디언트)와 같은 주목도 높은 사업장의 분양권 거래가 풀리더라도 시장에는 별다른 영향을 미치지 못할 것으로 예상하고 있다.
27일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 2분기 활기를 띠던 아파트 분양권 거래는 다시 주춤해졌다. 1월 20건에 불과했던 분양권 거래 시장은 2월 12건, 3월 27건 등 침체된 모습을 보였다. 그러다 정부의 전매제한 완화 발표가 있었던 4월 57건을 기록하고 5월 82건, 6월 86건까지 단기간에 치솟더니, 상승세를 더 끌고가지 못한 채 7월엔 75건, 8월엔 57건, 9월엔 32건 등 점차 줄어드는 것이다.
올 2분기 분양권 거래량이 늘었던 배경으로는 신축물량이 줄었다는 점이 꼽힌다. 앞으로 서울 주택 공급이 부족할 것이라는 불안 심리가 확산되면서 수요자들이 주택시장 내 가치가 높은 것으로 평가받는 신축 아파트를 확보하기 위해 적극적으로 분양권 시장에 뛰어든 것이다.
실제 2~3년 뒤 주택 신규 공급 물량을 예상할 수 있는 부동산 지표가 지난해 대비 급감하고 있다. 부동산R114 자료를 보면 내년 서울에는 총 8576가구의 새 아파트가 입주할 예정이다. 올해 3만52가구가 입주 예정인 것에 견주어보면 약 71.46%에 달하는 2만1476가구가 줄어드는 셈이다.
주택 공급의 선행지표로 평가되는 인허가와 착공 실적도 줄었다. 국토교통부에 따르면 올해 8월 서울 주택 인허가 및 착공 실적 누계는 전년 동월 대비 각각 ▲37.6%(3만1055건→1만9370건) ▲69.3%(4만6855건→1만4391건) 급감했다.
이처럼 주택이 부족하다는 시장 배경에 힘입어 분양시장도 활기를 띠는 듯 했지만 인기는 금방 사그라들었다. 여전히 실거주 의무가 남아 있어 분양권 거래의 부담으로 작용해서다.
실거주 의무 폐지가 담긴 주택법 일부개정법률안은 수도권 분양가상한제 주택과 공공재개발 일반분양 주택에 2~5년 적용되는 실거주 의무 기간을 없애는 것을 골자로 한다. 실거주 의무를 위반하면 징역 1년 이하 또는 1000만원 이하 벌금에 처하게 된다. 관련 개정안은 올 2월 발의됐으나 아직 상임위원회 심사에 머물러 있다.
이뿐만 아니라 매도자에게는 양도세도 부담이다. 분양권은 계약일로부터 1년 미만 보유했을 때에는 시세차익의 70%, 2년 미만 보유 후 매도할 경우에는 차익의 60%를 양도세로 내야 한다. 정부는 이를 1년 미만 분양권 양도세는 45%로 과세하겠다고 했지만 올해 세법 개정안에 분양권 양도세 완화 조항은 빠져있다 보니 매물로 내놓기에 걸림돌로 작용하는 것이다.
때문에 당장 다음 달부턴 중랑구 SK뷰롯데캐슬이, 12월에는 성북구 장위자이레디언트와 강동구 올림픽파크포레온 등의 분양권 거래가 가능하지만 업계에서는 시장에 별다른 영향을 주지 않을것으로 예상하고 있다.
한 부동산업계 관계자는 “매도자 입장에서는 실거주 위반에 대한 벌금이나 양도세 등을 감수하면서 매도할 이유가 없고, 매수심리가 하락하는 현 시점에 매수자가 살 이유도 없다”며 “당분간은 침체된 분위기가 계속 이어질 것으로 본다”고 내다봤다.