보유세 부담↓·취득세 중과 無
부담부증여는 다주택일수록 불리···경우의 수 복잡해 매도전략 잘 짜야
[시사저널e=노경은 기자] “과거에는 세금이 후행 단위로 들어가는 수준이었다. 최근에는 분위기가 달라졌다. 여러 가지 정책이 나오며 세법정책이 주택시장에 매우 중요한 영향을 미치게 됐다.”
필명 제네시스박으로 유명한 더스마트컴퍼니 박민수 대표는 8일 시사저널이코노미가 주관한 2021 웰스업 투자 세미나에서 “취득세, 보유세, 양도세 등 모든 단계에 있어 세 부담이 증가해 매우 혼란스러운 상황”이라며 “매수와 매도전략을 잘 짜는 게 중요하다”고 조언했다.
실제 서울의 5억짜리 집을 살 때 과거엔 취득세가 500만원이던 시절도 있었다. 그러나 이제는 보유주택수에 따라 최고 6000만원까지 나올 수 있다. 보유세 가운데 종합부동산세를 보자. 서울 송파구 잠실주공5단지와 마포구 마포래미안푸르지오 2주택을 갖던 이의 종부세는 지난해 3316만원이 납부됐지만 올해는 8096만원을 내게 됐다. 양도세도 무섭도록 올랐긴 마찬가지다. 과거엔 양도차익이 1억원이라면 일반과세 2000만원이던게 이제는 5300만원까지 올라버렸다.
제네시스박은 세금이 단기간에 무섭도록 큰 폭으로 오른 상황에서도 투자 틈새는 있다고 설명했다. 매수부문에서는 똘똘한 두 채 전략으로 ‘1주택+1입주권’ 보유를 틈새 공략할 것을 해법으로 제시했다.
예를 들어 현재 A 주택에 거주하는데 더 좋은 주택으로 갈아타고 싶어도 세금이 부담될 때 향후 똘똘하게 될 B 입주권을 추가로 매입하는 형태를 취하라는 것이다. 이렇게 B 입주권을 취득한 후 3년 이내에 A 주택을 매도하게 되면 비과세가 가능하다. 특히 A 주택도 보다 오래 보유하고 싶은 경우, B입주권이 준공된 후 2년 이내에 입주하고 나서 1년 이내에 전입하면 입주 시기로부터 최대 2년을 더 보유할 수 있다고 덧붙였다.
그는 “이럴 경우 A 주택의 차익을 더 오랜기간 볼 수 있고, 입주권은 보유세 부담이 없는데다 취득세 중과도 없기 때문에 세금 부담이 덜하기 때문에 틈새전략이 될 수 있다”고 설명했다.
제네시스박은 오피스텔 투자에 대해서도 덧붙였다. 수 년 전부터 아파트 청약 당첨가점이 지나치게 높아졌고 중대형 오피스텔의 공급물량이 풍성해진데다 주택수 산정 여부도 아파트보다 유리하다는 판단에 투자방향을 선회한 이들이 늘어난 영향이다. 다만 시기 및 용도에 따라 주택수 산정 여부가 달라지는 만큼 주의해야 한다고 당부했다.
예를 들어 오피스텔 자체는 취득세 중과가 없어 4.6%의 취득세만 내면 된다. 다만 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세 주택수에 포함된다. 즉 지난해 7월 오피스텔을 사고 올해 1월 아파트를 매입했다면 오피스텔이 주택수에 포함되면서 아파트 매입에 따른 세금 산정에서 중과 대상이 된다. 양도세도 신경 써야 한다. 양도세는 실질과세 원칙이 적용되기 때문에 외형이 업무용이더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 간주하고 중과가 적용될 수 있다.
제네시스박은 매수전략에 이어 양도세로 인한 손실을 최소화할 수 있도록 매도 전략도 설명했다. 공시가격이 급등하면서 보유세가 급속도로 늘어나 다주택자들이 일부 물건을 정리하는 경우가 늘어난 영향이다. 그 방법으로는 매도나 임대주택 등록(아파트는 불가)이나 증여 세 가지가 있다고 소개했다.
제네시스박은 매도를 할 때에는 중과배제 주택부터 정리하는 게 도움이 된다고 설명했다. 현재 중과배제 주택은 ▲수도권 외 기준시가 3억원 이하 주택 ▲광역시 군지역, 경기도/ 자치시 읍, 면 지역의 기준시가 3억원 이하 주택 ▲기준시가 1억원 이하 소형주택(단 정비구역 제외, 3주택자 이상 제외) ▲일부 비조정대상지역(대구 달성군 일부, 울산 동구 북부 울주군) 등이 해당된다.
그는 전세보증금과 같은 부채를 포함해서 물려주는 부담부증여는 상대적으로 다주택자일수록 되레 불리하다고 말했다. 예를 들어 부모가 5억원에 취득하고 현재 시세 16억원 상당의 주택을 자식에게 증여할 경우를 시뮬레이션해본 결과 증여세는 4억4620만원을 납부해야 한다. 그런데 전세세입자로부터 8억원의 보증금을 낀 주택을 자식에게 증여할 때에는 1억6050만원만 내면 된다. 증여세만 보면 부담부증여가 2억8000억원 가량 아낄 수 있는 셈이다.
반면 다른 조건은 모두 같고 3주택 중과일 경우는 전액 증여할 때 증여세가 4억4620만원, 부담부증여는 4억8450만원으로 부담부증여가 4000만원 가량 불리한 것으로 나타났다. 때문에 자신이 보유중인 주택수에 따라 경우의 수 복잡해 매도전략을 세무사와 잘 짜야 한다고 덧붙였다.
최근 증여가 사상 최대 수준으로 늘어난 것에 대해서는 추후 주택시장에 물건이 씨가 마를 수 있는 징조라는 입장을 전했다. 세법에서는 증여일로부터 5년 이내에 증여받은 재산을 팔면 취득가액 이월과세라는 규정을 적용하고 있기 때문이다.
제네시스박은 ”정부의 규제가 심해질 수록 초양극화가 나타날 수밖에 없다. 주택매수 계획을 갖고 있다면 가용범위 내에서 가장 좋은 물건을 사는게 자산관리 측면에서 리스크를 줄이는 방법이 될 것”이라고 조언했다.