한 달 사이 거래량 25% 가까이 껑충
역세권 고밀·공공재개발 등 재개발 기대감
[시사저널e=노경은 기자] 주택시장에서 비주류 상품으로 간주하던 빌라 시장이 빠른 속도로 덩치를 키워나가고 있다. 거래량이 많아지면서 좀처럼 움직이지 않던 집값도 오름세다. 아파트 전셋값이 천정부지로 높아지면서 대체제로 빌라를 매입한 이들이 많아진데다가, 최근 들어 변창흠 국토교통부 장관의 역세권 고밀개발 방침까지 더해진 영향으로 풀이된다.
1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울의 다세대·연립주택 거래량은 5357건으로 집계됐다. 이는 전달인 11월(4312건)에 견주어보면 24.2% 급증한 수준이다. 거래량은 정부 정책을 통해 개발이 예상되는 지역인 영등포구, 강서구, 도봉구 등을 중심으로 상승에 탄력이 붙었고 매매가격도 덩달아 올랐다.
실제 한국부동산원이 이날 발표한 전국주택가격동향 조사 결과를 보면 서울 지역 빌라 매매가격지수 변동률은 0.41%를 나타냈다. 이는 2011년 8월 0.52%를 기록한 이후 10년 만에 가장 높은 상승률 기록이다. 지난달 서울 빌라 매매수급지수도 107.6을 기록해 2012년 12월 관련 조사를 시작한 이후 최고치를 경신했다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다.
시장이 빌라에 눈길을 두기 시작한 것은 지난해 상반기부터였다. 정부는 지난해 6·17대책을 통해 규제지역의 3억원 이상 아파트에 대해 전세자금대출을 제한한 반면 다세대·연립주택은 규제를 적용하지 않았다. 느슨한 대출 규제의 풍선효과로 수요가 서서히 몰렸다.
여기에 지난해 12월 말 취임한 변창흠 국토교통부 장관의 도심 고밀개발 구상은 빌라 시장에 불을 지른 격이 됐다. 이와 관련 정부는 지난달 중순 역세권 고밀개발 계획 조치 차원에서 준주거·준공업·상업지역에만 가능했던 복합용도개발을 일반주거지역까지 확대 적용하는 국토계획법 시행령 개정안을 의결했다. 이로써 역세권 일반주거지역을 복합용도개발 지구로 지정하면 용적률 700%를 적용한 고밀 개발이 가능해졌다. 또 역세권 고밀개발이 되지 않더라도 정부가 주택공급 확대방안으로 앞세우는 공공재개발 지역 선정을 염두에 두고 투기 수요가 빌라 거래에 가세했다.
하지만 전문가들은 정부의 공급확대방안에 따른 개발 기대감에만 의존해 빌라를 매수하는 건 성급한 결정이라고 조언한다. 역세권 고밀개발이 정부 주도하에 용적률을 대폭 늘린 것이더라도 기본적으로 토지주의 동의가 있어야 가능한데 주민동의율을 맞추기가 쉽지 않을 것이란 의견이다.
흑석2구역이 대표적이다. 이곳은 지난달 중순 정부가 공공재개발 1호사업 지역으로 발표했지만 기대에 못 미치는 용적률고 이에 따른 수익성 저하로 사업 포기 가능성까지 나온다. 한 정비업계 관계자는 “정비사업의 관건은 주민 동의율을 채우는 것인데 민간이 주도하는 일반 재개발보다 임대주택을 많이 지어야 하는 등 소셜믹스를 둘러싸고 주민 간 의견이 충돌할 것으로 예상된다”고 말했다. 주민 간 갈등이 지속되면 사업 첫 단추인 동의율을 채우기가 쉽지 않다.
아파트와 달리 가격 투명성이 보장되지 않는다는 점도 추격매수를 조심해야 하는 이유로 꼽힌다. 빌라는 아파트와는 달라 시세가 분명하지 않기 때문에 역세권 고밀개발과 공공재개발 등의 분위기에 휩쓸려 과도하게 높아진 값에 매수할 우려도 있다는 것이다. 이 관계자는 “개발 가능성이 가시화 되기 전인데도 다세대, 빌라 등의 가격이 지나치게 오른만큼 주의할 필요가 있다”고 조언했다.