사업성 낮아 임대주택 감소하면 서민 주거부담 더 커질수도
공공임대주택사업을 하는 중견건설업계가 표준건축비 동결에 시름하고 있다. 건설사들은 다가오는 분양전환 시점에 시세반영은 커녕, 착공하던 7년 전 시세보다도 낮은 값에 분양해야 할 형편에 처해 있다.
업계의 목소리에 국토교통부와 기획재정부는 수차례 논의도 해왔지만 인상 추진은 여전히 안되고 있다.
3일 관련업계에 따르면, 표준건축비는 2008년 12월 인상을 마지막으로 멈춰있다. 일반 주택의 분양가격 산정에 활용되는 기본형 건축비가 지난달 말 건설원가 상승을 감안해 상승한 것과는 사뭇 다르다.
실제 기본형 건축비는 2009년부터 지난해까지 18%나 올랐다. 반면 표준형 건축비 인상률은 0%다. 현재 표준건축비는 기본형 건축비의 67.5%에 불과하다.
건설사는 표준형 건축비 동결로 인해 분양전환할 때 큰 손해를 입는다. 통상 공공임대주택은 입주 후 5~10년 뒤 분양전환을 하는데, 이때 건설원가+감정평가액÷2로 분양가격을 산정한다. 예를 들어 건설원가가 1억 원이고, 입주 후 5년이 지난 분양시점에 해당 아파트 감정평가액이 2억 원이라면 분양전환 가격은 1억 5000만 원이 된다.
그렇다고 1억 5000만 원에 분양이 가능한 것은 아니다. 분양가격 상한선이 있기 때문이다. 상한선 계산법에는 표준건축비가 활용된다. 그런데 표준건축비가 7년 동안 오르지 않는 상태이니, 결국 상한가는 7년 전 가격에서 5년 간 사용한 감가상각비 까지 뺀 가격으로 책정되는 셈이다.
손해는 동탄과 같이 최근 시세가 많이 오른 신도시에서 더욱 크게 난다는 게 업계의 설명이다. 상한가를 계산할 때 표준건축비가 오른 시세를 반영하지 못하기 때문이다.
주택건설협회 관계자는 “최근 임대주택사업에서 임대수익이 차지하는 비중은 거의 없다고 보면 된다”며 “결국 분양전환으로 수익을 내야 하는 구조인데, 7년 전 가격을 기준으로 해서 감가상각비까지 뺀 금액으로 팔라고 하니 엄청난 손실이 날 수밖에 없다”고 설명했다.
국토교통부도 표준건축비 인상 필요성에는 공감하는 입장이다. 다만 아직까지 개선을 위한 작업은 답보상태다. 국토부 관계자는 “표준건축비를 올리게 되면 분양전환가가 높아져 서민주거에 부담을 줄 것도 우려된다”며 “인상 필요성에는 공감하나 언제, 어느 정도를 인상할 지에 대해선 아직 얘기된 바 없다”고 말했다.
주택업계는 이해할 수 없다는 반응을 보였다. 한 중견 건설사 관계자는 “표준건축비는 재료비, 노무비, 설계감리비 등 건축용 자재 가격과 건설노임으로 구성되는데. 그 가격을 동결해 버리면 건설 시 최소한의 요건만 충족시키게 된다”며 “표준건축비를 동결하면 임대주택의 질, 임차인의 삶의 질 모두 좋을 리 없다”고 설명했다.
이어 “사업자 참여가 줄면서 임대주택 수도 늘지 않으면 서민 주거 부담이 더 커지지 않겠나”라며 “결국 표준건축비 동결은 장기적으로 봤을 때 진정한 서민주거 안정이 아닌 대증요법에 불과할 뿐”이라고 꼬집었다.