청주 가경아이파크6차, 당첨자 발표 사흘 만에 분양권거래서 웃돈 형성
국토부 실거래가 등재 전인데···인근 공인중개업소선 “1000만원에 불법 다운계약 잦아” 전언도
[시사저널e=노경은 기자] 청주 분양권 시장이 이상고온에 시달리고 있다. 서울의 알짜 사업장에서도 미계약 물량이 속출하고 전국 집값 역시 하락세로 돌아선 가운데, 당첨자 발표 난 지 불과 사흘 된 해당 지역 사업장의 분양권에 수천만원의 웃돈이 형성돼 거래되는 것이다.
15일 관련업계에 따르면 이달 4일 특별공급을 시작으로 청약일정에 돌입한 청주 흥덕구 가경아이파크6단지 인근 공인중개업소들은 지난 12일 당첨자 발표 이후 분주해졌다. 당첨자 가운데 가계약 형태로 팔려는 투자자들과 실거주 목적의 매수자들이 드나드는 일이 잦아져서다.
청주 가경아이파크6단지는 청주 흥덕구 가경동 330번지 일대에 지하4층~지상19층, 8개동, 총 946세대를 짓는 사업이다. 전 세대가 1000세대 미만의 중형 단지이지만 HDC현대산업개발이 수원 아이파크시티에 이어 두 번째로 건설하는 대규모 사업이다. 이미 인근 1~5단지가 약 3700여 세대의 대규모 아이파크타운을 형성하고 있을 정도이며, HDC현산은 이번 6단지에 그치지 않고 추후에도 9단지까지 사업을 진행할 예정이다. 지방에서 보기 드문 1군 건설사의 대규모 사업장이다 보니 일찌감치 분양시장의 이목이 집중됐다.
게다가 분양가도 인근 시세대비 저렴하게 책정됐다. 타입별로 ▲전용84 3억9400만~4억3700만 ▲전용99 4억5500만~5억400만 ▲전용101 4억6900만~5억2000만 ▲전용116 5억3500만~5억9400만이다. 올해 입주한 바로 옆단지인 아이파크3단지 전용 84가 지난 10월 6억5000만원에 손바뀜됐던 거래사례에 견주어보면 분양가는 시세 대비 2억원 이상 저렴한 것이다.
여기에 비규제지역 특성상 계약 이후 즉시 전매도 가능해 투자수요가 대거 몰렸다. 결국 해당 사업장은 1순위 청약 접수 결과, 709가구 모집에 6만9917명이 몰려 평균경쟁률 95대 1을 기록했다. 청주시민 12명 중 1명이 청약통장을 사용한 셈이다.
이처럼 수요층이 대거 몰릴 요소가 충분하다 보니 당첨자 발표일인 지난 12일 직후 웃돈도 즉각 형성됐다. 당첨자가 발표된 지 불과 사흘 만에 전용 84타입 고층 기준으로 평균 5000만원 가량 붙었고, 전용 116타입의 경우 호가는 7000만원까지도 부른다. 인근 S공인중개업소 관계자는 “발표나자마자 5000만원 정도에 거래된 사례는 많다. 저층은 이보다 적은 3000만원 정도”라고 말했다.
문제는 비규제지역이어서 즉각 전매가 가능하더라도 정당계약 이전인 현재 이뤄지는 손바뀜은 불법이라는 점이다. 이 사업장은 아직 계약 전으로 오는 26일부터 31일까지 계약을 진행하기 때문에 내년부터 거래가 가능하다. 당연히 국토교통부 실거래가에도 현재 가계약된 거래현황은 등재되지 않는다.
게다가 정당하게 거래하면 분양권 거래기간이 1년 미만인 매도자는 웃돈의 70%를 양도세로 내야 하다보니 다운거래는 기정사실화되는 분위기다. 해당 공인중개업소 관계자는 “프리미엄이 5000만원이면 3500만원을 양도세로 내고 매도자의 ‘손피’(내가 직접 손에 쥐게되는 실 수익)는 1500만원 수준이 된다. 매도자들이 세금으로 수익이 너무 적다보니 다운계약서를 쓰는 조건으로 거의 대부분”이라고 말했다. 그럼에도 해당 사업장은 계약도 진행 안 한 상태이기 때문에 국토교통부 실거래가에 등재되지도 않는다.
업계에서는 집값 상승세가 하락으로 돌아선 상황에서 웃돈 붙은 거래가 놀랍다는 분위기다. 주택시장이 호황일 때만 일어나는 현상이기 때문이다. 게다가 정당계약이 이뤄지지도 않았는데 가계약을 하는 것 자체가 불법이기도 해서 빠른 시일내에 관계부처의 시정이 이루어질지 관심을 두고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가가 저렴한데다 인근 고속터미널 부지 재개발도 사업이 많이 진행됐다”며 “지방 내에서도 제반환경에 따라 지역별, 국지적 양극화는 계속 심화할 것”이라고 밝혔다.