서울 전세수급지수 100에 육박···임대차 거래 중 전세 비중 62%로 높아져
전세금 반환대출로 시장 안정화·입주물량 부족·내집마련 수요의 전세시장 유입으로 전세난 지속 전망
[시사저널e=노경은 기자] 가을 이사철을 앞두고 서울 주택시장에 전세난 우려가 커지고 있다. 연초만 하더라도 역전세난에 대한 우려가 많았지만 최근에는 되레 전세대란을 걱정하는 목소리가 커지는 것이다. 업계에서는 내년까지 서울 입주물량이 적어 전세난이 더욱 부각되고, 더 나아가 주춤해진 매매시장을 자극하는 계기가 될 수 있다고 우려하고 있다.
12일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올해 초만 하더라도 5만4000건까지 쌓여있던 서울의 전세 매물이 수요가 증가하면서 최근 3만410건대로 45% 가량 급감했다. 실제 임대차 시장에서의 전세 비중도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 임대차 거래량 1만4020건 가운데 전세는 8707건으로, 전체의 62.1%를 차지했다. 2021년 5월 전세 비중이 67.2%를 기록한 이후 최고치다.
일례로 서울 마·용·성(마포구, 용산구, 성동구)의 대표단지인 마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 전세보증금은 올해 초까지만 하더라도 6억 후반대까지 떨어졌다. 그마저도 전세 물량이 쌓여 임차인 우위의 시장을 형성했으나 반 년 가량 지난 지금은 9억원대까지 치솟았다. 이마저도 물량이 씨가 마른 수준이다.
이는 전세수요가 증가한 영향으로 풀이된다. 서울 전세수급지수는 지난 1월(60.7)에 이어 ▲2월(62.6) ▲3월(68.4) ▲4월(75.7) ▲5월(84.2) ▲6월(87.2) ▲7월(89.7) ▲8월(92.6) 순으로 오름세를 보였다. 전세수급지수는 기준선(100)보다 높으면 전세수요가 많고, 낮으면 공급이 많다는 의미다. 100에 가까워졌단 것은 공급보다 전셋집을 구하려는 세입자 수요가 더 많아졌단 얘기다. 특히 빌라나 오피스텔의 경우 아직 전세사기에 대한 우려가 남아 있지만 전세가율이 낮은 아파트의 경우 깡통 전세 가능성이 낮기 때문에 회복세를 보이고 있는 것으로 풀이된다.
정부의 정책도 전세수요를 늘리는 데 한 몫 했다. 정부는 지난 7월 27일부터 집주인의 전세자금 반환 부담을 덜기 위해 1년 간 한시적으로 전세자금 반환 목적 대출에 한해 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 풀어 임대인들의 전세금 반환 대출이 보다 쉬워지도록 했다. 국내 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)의 전세자금 반환용(역전세반환) 대출 신규취급액은 8월 한달간 6001억원으로 지난해 8월(3843억원) 대비 56%(2158억원) 늘었다. 그 결과 역전세난이 우려됐던 아파트 임대차 시장이 안전하다는 인식이 확산되며 회복세를 보인 것이다.
문제는 내년에 전세시장이 회복을 넘어 가파른 오름세를 보이면서 전세난 심화가 더 두드러질 수 있다는 점이다. 공급물량이 적기 때문이다. 서울시에 따르면 올해 아파트 입주 물량은 3만9868가구 정도인데, 내년의 경우 2만8317가구에 그칠 것으로 전망된다.
게다가 최근 서울 주택 매매 시장이 다소 주춤하는 점도 전세 수요를 늘리는 요인이라는 분석도 있다. 집값이 전고점 수준으로 회복한 만큼 관망세가 지속할 가능성이 높은데 결국 주택 수요가 전세로 쏠릴 수 있어서다.
한 부동산업계 관계자는 “수도권 전반의 전세값이 상승세로 돌아섰다”며 “내년에 예정된 서울 아파트 입주 물량도 큰 폭으로 줄어들어 전세난은 지속될 것으로 보인다”고 내다봤다.