26일 국민 주거안정 위한 주택공급 활성화 방안 발표
지구계획·주택사업계획 동시승인···조기공급 방점
[시사저널e=노경은 기자] 정부가 축소된 주택 공급을 정상화하는 차원에서 공공물량 12만호를 추가 공급한다. 또 민간 공급 유도를 위해 공공택지 전매제한을 완화하고 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 규모도 확대한다.
정부는 26일 제6차 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 주택공급 활성화 방안을 발표했다. 국토부는 그간 정부가 270만호 공급계획을 수립 및 공급규제 합리화를 추진한 결과 도심내 중장기 공급기반은 강화됐다고 자평하면서도, 지난해 하반기부터 민간이 주택시황 악화 및 원자잿값 상승 등으로 사업 추진시기를 조정함에 따라 공급 여건이 악화해 단기적으로 주택공급이 위축됐다고 판단했다.
이에 정부는 민간 공급 위축에 대응해 공공에서 물량 추가 확충을 통해 보완하고, 공급 조기화를 통해 주택공급 정상화를 견인하겠다고 밝혔다.
먼저 정부는 공공물량의 경우 ▲수도권 신도시 3만호 ▲신규택지 8만5000호 ▲민간 물량 공공전환 5000호 등을 통해 총 12만호 수준의 물량을 추가 확보하고 패스트트랙을 통해 신속히 공급할 방침이다.
민간에서는 적체된 인허가·착공 대기 물량이 빠르게 재개되도록 지원한다. 정상 사업장은 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 공적보증을 제공하고 심사기준을 완화한다.
◇용적률 기준 완화, 패스트트랙 활성화로 ‘빠르게 많이’
정부는 3기 신도시 등을 통해 공공물량 3만호 이상을 확충한다. 이를 위해 용적률을 높이고 자족용지와 공원녹지 비중은 줄여 주택용지를 늘릴 계획이다. 정부는 물량을 확충하면 조성원가가 감소함에 따라 전용면적 85㎡ 기준 약 2500만원 수준의 분양가 인하 효과가 예상된다고 밝혔다.
또 민간에서 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환한다. 미매각 공동주택용지 1만4000호(29필지) 중 입지와 면적, 수요 등을 검토해 공공주택 용지로 변경한다는 것이다.
공공주택은 패스트트랙 제도를 활성화해 공급에 속도도 낼 방침이다. 지구계획과 주택사업계획을 동시 승인해 사업 기간을 4~6개월 이상 단축할 수 있다는 게 정부의 설명이다. 또한 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화해 사업 지연 가능성도 해소한다. 사업비 500억원 이상 지방공사 공공주택사업의 경우 타당성 검토 면제를 추진해 사업 기간을 10개월 이상 단축할 계획이다.
◇PF대출 보증규모 확대···공공택지 전매제한 완화도
민간의 경우 규제 합리화를 통해 사업 여건을 개선하고, 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 주택금융공사나 주택도시보증공사 등 공적 보증기관의 보증규모를 확대하고 심사기준을 대폭 개선한다.
먼저 PF대출 보증 규모를 15조원에서 25조원까지 늘린다. 당초 계획은 주택도시보증공사(HUG) 10조원, 주택금융공사(이하 주금공) 5조원까지 보증에서 HUG 15조원, 주금공 10조원으로 확대한다.
PF대출 보증의 대출한도를 전체 사업비의 50%에서 70%까지 확대해 추가 자금 확보도 지원하도록 할 계획이다.
또, HUG의 중도금대출 보증 책임 비율을 현행 90%에서 100%로 확대해 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원한다.
정부는 규제 완화를 통해서도 민간 공급을 유도한다. 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기에 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년 동안 완화한다. 다만 벌떼입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 지속 금지하고, 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청을 해 엄중 처벌하겠다고 밝혔다.
공공택지 계약 후 통상적 기간인 2년 보다 인허가를 빨리 받을 경우, 신규 공공택지 공급 시 혜택을 제공한다. 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급하고 경쟁방식 공급 시에는 평가 가점(현행 최고인 5% 수준)을 부여한다.
이 밖에 재건축 부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 합리화 입법과제는 국회와 적극 협의해 조속히 개정을 추진한다는 방침이다.
◇전문가 “공급확대 의지 표명은 긍정적, 실효성은 글쎄”
정부는 이번 방안을 통해 올해 공급 목표 47만호(인허가)를 최대한 달성할 방침이다. 또 내년까지 100만호 이상 공급하고 현 정부 목표를 초과 달성(270만호+α)할 수 있는 여력을 확충할 계획이다.
다만 전문가들은 공급 확대의 의지를 보여준 점은 긍정적이라면서도 수요자가 즉각적으로 공급 확대를 체감하기는 제한적일 것으로 예상하고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전반적인 정책 의도는 긍정적이지만 효과는 제한적일 것”이라며 “민간사업의 핵심은 사업성인데 지금까지 미착공한 택지가 이제 와서 착공을 서두를 이유가 적고, 사례가 있더라도 그런 물량이 전체 시장에 미치는 영향이 유의미하진 않을 것으로 보인다”고 밝혔다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 “주택 등 부동산 공급시장의 고유 속성인 공급 비탄력성을 고려할 때, 연내 즉각적 수요자 주택공급 확대 체감은 제한적일 수 있다”며 “이번에 마련된 PF 금융지원 외에도 건설사가 원가 절감 등을 통해 스스로 가격 경쟁력을 확보하는 근본적 사업 재구조화에 대한 검토 등이 병행될 필요가 있어 보인다”고 덧붙였다.
김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산 수석위원은 “공급자의 원활한 자금확보와 사업 수익성 및 속도 개선 등의 지원책들로 기반을 마련했다는 의미는 있지만, 최근 급등한 비용과 고분양가를 고려하면 택지공급-착공-분양의 선순환이 확보되기에는 제한적일 것으로 판단된다”고 말했다.