7월 기준 전국 누적 주택 착공실적, 지난해 대비 54% 급감···공급절벽 현실화 우려 커져
[시사저널e=노경은 기자] 부동산 시장이 위기다. 연초만 하더라도 미분양물량 급증, 역전세난, 프로젝트 파이낸싱(PF)발 연쇄부도였다면 하반기 공급부족이 화두다. 이미 국토교통부 수장부터 공급부족에 따른 우려를 내비친 가운데 정부가 이달 중 부동산 대책 발표를 예고해 그 세부 방안에 건설업계의 이목이 쏠리고 있다.
5일 관련업계에 따르면 정부는 이달 중 부동산 공급 활성화 대책을 발표할 전망이다. 금리 안정기에 접어들면 지금보다도 주택 수요가 늘어날 텐데 올해 들어 인허가 및 착공물량은 대폭 줄어들며 2~3년 뒤 주택 공급 부족이 우려된다.
실제 국토교통부가 발표한 7월 주택 통계를 보면 올 1~7월 전국 주택 인허가 실적은 20만7278건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간인 29만5855건 보다 29.9% 줄어든 수준이다. 인허가 뿐 아니라 착공실적도 대폭 급감했다. 올 7월 기준 전국 누적 주택 착공실적은 10만2299건으로 지난해 22만3082건 보다 54.1%나 감소했다. 인허가 및 착공실적은 약 2~3년 뒤의 주택공급을 가늠할 수 있는 대표적 선행지표로 꼽힌다.
업계는 지난달 말 원희룡 장관이 주택공급혁신위원회 회의를 서둘러 개최하면서 “초기 비상을 걸어야 하는 상황이라며 공공물량을 앞당기겠다”고 밝힌 만큼, 공공과 민간 두 부문으로 세분화해 대책을 발표할 것으로 예상한다.
먼저 공공부문에서 뉴홈 등 공공주택 사업에 대한 민간 건설사의 참여를 활성화하기 위해 현실적인 공사비 책정과 인센티브 부여 등 대책이 필요하다는 의견이다.
민간부문 공급 확대 방안으로는 재건축 3대 대못으로 꼽히는 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 완화가 꼽힌다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 개발이익 일부를 국가가 환수하는 제도다. 재건축 사업기간 동안 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 일부(10~50%)를 국가 재건축 부담금으로 환수하는 방식이다.
지난해 하반기 여당 의원들은 ▲부담금 면제금액 3000만원에서 1억원으로 상향 조정▲개시시점은 추진위원회에서 조합설립 인가일로 변경 ▲부과 구간을 2000만원에서 7000만원으로 확대하는 내용을 골자로 한 재초환 완화방안을 발표했지만 야당 반대에 부딪혀 1년째 국회에 계류 중이다. 서울 등 택지부족으로 주택공급이 충분하지 못한 지역은 재초환 완화를 통해 정비사업이 활성화되면 공급에 숨통이 트일 것으로 업계는 내다본다.
또한 아파트 등을 지을 수 있는 공동주택용지의 전매 허용 방안도 담길 것으로 전해졌다. 정부는 지난 2020년 택지개발촉진법 시행령 개정을 통해 건설사가 추첨을 통해 분양받은 공공택지 내 공동주택용지는 부도 등의 특별한 사유를 제외하고 택지 전매를 금지했다.
그러나 최근 건설사들이 PF를 통한 자금 조달이 어려워지면서 공공택지 미분양이 증가하고 이미 분양받은 땅도 대금을 미납해 연체액이 급증하자 국토부는 택지 전매를 허용한단 방침이다. 이를 통해 민간의 자금 부담을 덜어줘 주택 공급을 확대하고, LH도 택지 매각 대금 확보로 원활한 공공주택 사업을 수행할 수 있도록 할 계획이다.
다만 정부의 계획대로 공급 활성화 방안이 순조롭게 시장에 안착할지는 미지수다. 먼저 공공부문의 경우 중추 역할을 맡고 있는 사업자는 한국토지주택공사(LH)다. 윤석열 정부가 공급하겠다는 270만호 가운데 공공물량이 100만 가구에 달하는데 이 가운데 LH가 73만2000가구를 맡고 있다. 문제는 LH가 최근 철근누락 사태로 인한 파장으로 사실상 업무 마비 상태다. 해당 사태와 관련해 전관 문제로 인해 국토부가 기존 LH와 설계 등 계약돼 있던 사업을 중단시키면서 3000가구 가량의 물량도 중단됐다.
민간 건설현장 역시 3.3㎡당 공사비가 1000만원에 육박하며 공급이 원할히 이뤄지지 않고 있다. 공사비 인상을 둘러싼 조합과 건설사 간 갈등 끝에 시공권 해지 사례가 잇따르고 있다. 시공사 선정을 앞둔 조합이 건설사들의 무응찰로 첫삽조차 뜨지 못하는 경우가 비일비재하다.
이에 일부 전문가들이 오피스텔 등 비주택 공급을 확대하는 규제 완화 필요성을 언급하면서 이와 같은 내용의 공급 대책 포함 여부가 관심사 가운데 하나로 꼽힌다. 한 부동산업계 관계자는 “주거를 대체할 수 있는 유형에 대한 완화도 일정부분 필요할 수 있다”고 말했다.