시중금리 하락에 매수세 쏠림···공모가 회복 넘어 역대 최고가
금리정점기 상장이 오히려 매력···금리하락시 배당 증가 기대
[시사저널e=이승용 기자] 상장 첫날 공모가를 밑돌며 굴욕을 겪었던 한화리츠와 삼성FN리츠가 공모가를 회복하는데 이어 역대 최고가 경신을 지속하고 있다.
한화리츠와 삼성FN리츠 주가 상승은 금리상승이 이제 멈추고 하락세로 전환할 것이라는 투자자들의 기대가 반영된 것이다. 한화리츠와 삼성FN리츠는 대출금이 변동금리에 만기가 짧게 설정되어 있어 금리 하락시 배당가능 이익이 늘어난다.
◇ 한화·삼성FN리츠, 공모가 넘어 최고가 경신
21일 한국거래소에 따르면 지난달 27일 유가증권시장에 입성한 한화리츠는 이날 전날 대비 30원 상승한 5110원에 장을 마쳤다. 한화리츠는 이날 장중 5170원으로 상장 후 최고가를 찍기도 했다.
한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 서울 노원구, 경기 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 네 곳을 자산으로 삼고 있는 리츠다.
하지만 한화리츠는 지난달 13~14일 일반투자자 대상 청약에서 0.53대 1의 경쟁률을 기록하는 미달사태를 겪었다. 결국 한화리츠는 상장 첫날인 지난달 27일 공모가(5000원)를 밑도는 4510원에 장을 마쳤다. 이후 한화리츠 주가는 조금씩 반등하기 시작했다.
이달 10일 상장한 삼성FN리츠 역시 한화리츠와 유사하다. 삼성FN리츠 주가는 이날 전날 대비 90원(1.7%) 상승한 5370원에 장을 마쳤다. 종가기준 역대 최고가다. 삼성FN리츠는 이날 장중 역대 최고가인 5560원에 거래되기도 했다.
삼성FN리츠는 삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권 등 삼성금융 4개사가 참여하는 그룹 최초 스폰서 리츠다. 강남 대치타워와 중구 태평로 에스원빌딩 등 우량자산을 편입하고 있다.
삼성FN리츠는 기관투자자 수요예측 경쟁률이 24.88대 1을 기록했고 일반투자자 대상 공모청약에서 경쟁률도 1.87대 1로 미달을 면했다. 하지만 삼성FN리츠는 전체 기관투자자 배정물량 1426만8000주 가운데 17.5%에 해당하는 249만4520주(125억원)를 배정하지 않고 1177만3480주만 배정하기로 하면서 논란이 불거졌다. 미배정물량은 상장주관사단인 삼성증권, 한국투자증권, NH투자증권, KB증권이 인수비율대로 떠안았다. 삼성증권 측은 “수요예측 참여기관의 실제 납입능력 등을 고려했다”고 해명했다.
삼성FN리츠도 상장 첫날 주가가 공모가를 밑도는 4855원에 마감하는 굴욕을 겪었다. 하지만 이후 연일 상승세가 지속됐고 지난 13일에는 5020원에 장을 마치며 공모가를 회복했고 상승세가 이어지고 있다.
◇ 금리하락→배당증가 기대
한화리츠와 삼성FN리츠 주가 상승세 배경에는 시중금리가 정점을 찍고 하락하면 배당금이 당초 예상보다 늘어날 것이라는 기대가 반영되어 있다.
한화리츠와 삼성FN리츠는 지난해 10월 레고랜드 사태 이후 금리가 고공행진하던 시절에 대출과 자산편입을 한 리츠다. 상대적으로 자산가격을 싸게 편입했던 효과가 금리하락시 한층 부각될 수 있는 셈이다.
여기에 한화리츠와 삼성FN리츠 대출구조도 만기가 짧아 금리하락시 이자지출 감소가 실적에 즉각적으로 반영될 수 있는 구조다. 이자지출이 감소하면 이익이 늘어나 주당 배당금(DPS)이 증가한다.
한화리츠는 3276억원 규모의 대출을 1년·2년·3년으로 나눠서 일으켰다. 1100억원 규모의 1년만기 대출은 5.56% 고정금리지만 나머지 2년, 3년 만기 대출은 91물 CD금리에 연동되는 변동금리다. 내년 6월 이후로는 조기상환 수수료도 발생하지 않기에 리파이낸싱을 통해 금리를 더 낮출 수 있다.
삼성FN리츠 역시 3491억원의 대출금이 91물 CD금리에 연동되는 변동금리다. 만기는 2년이고 향후 금리하락이 본격화될수록 3개월마다 대출금리에 반영된다.
공모가 5000원 기준 한화리츠는 상장 후 5년간 연평균 6.85%를 수익률을 제시했고 삼성 FN리츠는 3년간 5.6%를 제시한 상태다. 향후 금리인하가 본격화되면 한화리츠와 삼성FN리츠의 배당수익률은 그 이상으로 높아질 수 있다.
이은상 NH투자증권 연구원은 “대출금리의 기준이 되는 CD금리가 안정되고 있기에 하반기로 갈수록 리츠의 밸류에이션이 반등할 것”이라고 내다봤다.