앞서 진행된 한화리츠 IPO서 리츠 투자 심리 위축 확인
예상 배당 수익률 5.6%로 한화리츠 보다 낮아
성장형 리츠, 분기 배당은 투자자 유인 요소
[시사저널e=송준영 기자] 올해 두 번째 리츠(REITs·부동산투자신탁) IPO(기업공개) 주자인 삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사)가 기관 수요예측에 나서는 가운데 흥행에 성공할 수 있을지 주목된다. 앞서 삼성FN리츠와 유형이 비슷한 한화리츠가 높은 예상 배당 수익률에도 저조한 성과를 내면서 투자 심리가 여전히 좋지 못하다는 것이 확인된 까닭이다.
16일 증권업계에 따르면 삼성FN리츠는 오는 20~21일 양일간 기관 투자자를 대상으로 수요예측을 진행한다. 삼성FN리츠는 수요예측을 진행한 이후 이달 27~28일 일반 청약을 실시하고 내달 유가증권시장에 상장한다는 계획이다. 삼성증권과 한국투자증권이 공동 대표주관사를 맡았다.
이번 삼성FN리츠는 한화리츠 IPO에 뒤이어 진행된다는 점에서 눈길을 끈다. 한화리츠는 지난 7일 끝낸 기관 수요예측에서 7.24대 1의 경쟁률을 기록하며 선방했으나 일반 청약에선 약 0.53대 1의 최종 경쟁률을 보여 부진했다. 시장 예상과는 사뭇 다른 결과로 그만큼 리츠에 대한 투자 심리가 얼어붙어 있다는 의미로 해석된다.
삼성FN리츠 입장에서는 긴장할 수밖에 없는 상황을 맞은 셈이다. 특히 삼성FN리츠는 한화리츠와 닮은 점이 많다. 오피스를 내건 스폰서 리츠이고 공모 규모도 비슷하다. 삼성FN리츠는 신용등급 ‘AAA’의 삼성생명과 삼성화재가 스폰서로 참여하며 이번 IPO에서 1189억원을 조달할 예정이다. 한화리츠는 한화생명이 스폰서로 참여했고 1160억원 조달에 나섰다.
한화리츠 보다 예상 배당 수익률이 낮다는 점도 우려 요인이다. 삼성FN리츠는 오는 2026년 초까지 3년 평균 예상 배당 수익률이 연 5.6%라고 밝혔다. 배당 수익률이 리츠 투자자들에게 많은 부분을 차지하는데, 한화리츠는 삼성FN리츠 보다 1.25%포인트 높은 연 6.85%의 예상 배당 수익률을 내걸었음에도 큰 호응을 받지 못했다.
다만 삼성FN리츠가 안정성을 겸비한 성장 리츠가 될 수 있다는 측면은 흥행 기대감을 높이는 부분이다. 삼성FN리츠가 보유한 기초자산은 서울 강남 테헤란로에 있는 삼성생명 대치타워와 서울역 인근의 에스원빌딩이다. 강남과 서울역 인근은 서울 핵심 업무 지구로 수요가 탄탄해 안정적이다. 여기에 향후 부동산 경기 회복 시 자산가치 상승을 기대할 수 있다.
추가적인 우량자산 매입 계획도 투자자들을 끌어들일 수 있는 요소로 분류된다. 삼성FN리츠는 우선매수협상권을 통해 올해 삼성생명 잠실빌딩을 편입하고 내년부터 2030년까지는 삼성생명 서초타워, 삼성화재 판교사옥 및 청담스퀘어, 삼성화재 서초사옥 등 우량자산을 지속해서 편입한다는 계획이다.
이밖에 분기 배당에 나선다는 점도 시선을 끈다. 상장 리츠로는 처음으로 1·4·7·10월 결산 기준 분기 배당을 실시한다. 현재 분기 배당을 하는 상장 리츠는 두 곳으로 2·5·8·11월에 배당하는 코람코더원리츠와 3·6·9·12월에 분기 배당하는 SK리츠가 있다. 분기 배당은 현금흐름을 분기나 월 단위로 만들고자 하는 수요를 자극할 수 있다는 평가다.
변수는 시시각각 변하는 글로벌 투자 시장 환경이라는 지적도 있다. 한 투자업계 관계자는 “금리 정점론 기대에 자산시장에 온기가 돌았던 지난 1월과는 달리 최근에는 전반적으로 시장 불확실성이 커지고 있는 상태”라며 “하루걸러 이슈가 나오고 있다는 점에서 리츠에 대한 투심도 요동칠 것으로 예상된다”라고 밝혔다.