급매물 속출 가격 급락, 바락론 인식에 거래 늘어···월세 인상도 영향
“추가 금리인상·대규모 입주장 여파, 시장 회복 장담하기 어려워”
[시사저널e=길해성 기자] 서울 아파트 전세 거래량이 증가하는 등 전세시장이 다시 꿈틀거리고 있지만 완전한 회복세까진 다소 시간이 걸릴 전망이다. 추가 금리 인상과 입주 물량 폭탄 등 전셋값 하방 압력 요인들이 적지 않아서다. 전세 급매물을 중심으로 거래량이 늘 수 있겠지만, 금리 하락 신호가 오기 전까지 가격 반등은 쉽지 않다는 관측이 나온다.
13일 서울부동산정보광장의 전월세 현황을 살펴보면 서울 아파트 전세 거래량은 지난달 1만1272건을 기록하며 지난해 8월 이후 가장 많았다. 아직 2월 신고 기간(계약일 이후 30일 이내)이 2주 이상 남았다는 점을 감안하면 최종 거래량은 1만3000건 안팎까지 늘어날 것이란 관측이 나온다. 서울 아파트 전세 거래량은 지난해 2월 1만3038건으로 정점을 찍은 뒤 하락세 나타내다 같은 해 11월(9342건) 1만건이 무너졌다. 이후 12월(1만34건)부터 거래량이 조금씩 늘고 있다.
아파트 임대차 계약 중 전세가 차지하는 비중도 다시 늘고 있다. 지난해 10월 57.7%였던 서울 아파트 전세 비중은 11월 53.2%, 12월 49.5%로 떨어졌다가 올해 1월 56.5%, 지난달엔 57.9%로 두 달 연속 증가했다. 지난해 12월까지만 해도 전세 거래량은 1만34건, 월세는 1만250건으로 월세가 많았었다.
전세 거래량이 증가한 건 전셋값이 바닥을 쳤다는 인식이 퍼진 영향으로 풀이된다. 한국부동산원 집계기준으로 서울 아파트 전셋값은 올해 들어 지난달 말까지 8.34% 떨어졌다. 지난해 같은 기간 0.07% 하락한 데 비하면 폭락세다. 전세가격 폭락은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 하락으로 이어졌다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 평균 전세가율은 48.4%로 50%대가 무너졌다.
월세 가격이 크게 오른 것도 수요자들이 전세로 눈을 돌린 요인으로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 지난해 12월과 올해 1월 두 달간 전국 아파트 월세 계약 7만510건의 평균 월세액은 65만원에 이른다. 2년 전 같은 기간 평균 52만원(5만4490건)에 비하면 24.9% 상승한 금액이다. 부동산R114 관계자는 “전세 가격은 폭락한 반면 월세 가격은 뛰면서 전세로 돌아오는 수요가 늘고 있다”며 “전세 급매물이 많아지면서 가격이 떨어진 것도 거래량을 회복시킨 영향으로 풀이된다”고 말했다.
다만 시장에선 추가 금리 인상 등 변수가 남아 있어 완전한 회복세로 돌아서기 쉽지 않을 것이란 관측이 나온다. 한국은행이 지난달 기준금리를 동결했지만 최근 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 이번 달 22일 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리 인상 속도를 다시 끌어올릴 수 있다고 했다. 연준이 기준금리 인상에 속도를 내면 한·미 금리 격차가 더 커지기 때문에 환율 상승(원화 가치 하락)과 자금 유출을 막기 위해 한은도 기준금리를 인상할 가능성이 높아진다. 현재 한국의 기준금리는 연 3.5%로 미국(4.5~4.75%)보다 1.25% 포인트 낮다.
대규모 입주 물량이 대기하고 있다는 점도 전세가격 하락세를 자극할 만한 요인으로 꼽힌다. 부동산인포에 따르면 올해 수도권 전세 물량(아파트 기준, 임대 포함)은 18만2521가구로 지난해 17만4203가구 대비 4.8% 증가했다. 지역별로 보면 ▲서울 2만5700가구 ▲경기 11만1579가구 ▲인천 4만5242가구 등이다. 서울에선 강남이 대규모 입주장을 앞두고 있다. 2023~2024년 입주 예정 물량만 3만2911가구에 달한다.
서진형 공동주택포럼 대표(경인여대 교수는 ) “최근 서울을 중심으로 거래량이 증가하고 있지만 이런 분위기가 계속 이어질지 장담하기 어렵다”며 “미국의 금리 등 대외적 변수가 여전히 남아 있어 안심할 수 없는 상황이다”고 말했다. 이어 “금리가 정점에 가까워지고 있지만 하락 신호가 오기 전까진 전셋값 반등이 쉽지 않을 전망이다”고 덧붙였다.