탈규제 시행 중 전매제한 축소는 3월부터 시행
은평 자이더스타·광명 철산자이 더헤리티지 등 거래 활성화 기대감
[시사저널e=노경은 기자] 정부가 부동산 거래를 정상화하는 차원에서 내놓은 전매제한 완화가 얼어붙은 부동산 시장을 녹일 수 있을지 건설업계가 주목하고 있다. 고금리 상황에도 불구하고 일반분양 물량의 70% 가까이 분양률을 달성한 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)을 두고 정부의 규제해제 영향으로 선방했다는 평가가 나오고 있어서다. 특히 정부는 이미 분양을 완료한 사업장에 대해서도 전매제한 기한이 남아있다면 소급 적용할 방침이기 때문에 미계약 물량을 쥐고 있는 건설사나 시행업계, 조합의 기대감이 커지고 있다.
19일 관련업계에 따르면 국토교통부가 발표한 2023 주요 정책과제에는 전매제한 규제를 완화한다는 내용이 담겨있다. 이에 따라 수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)·규제지역의 기존 최대 10년 적용이던 전매기간은 최대 3년으로, 과밀억제권역은 1년으로, 그 외 지역은 6개월로 전매제한 기간을 대폭 축소한다. 또한 비수도권 공공택지·규제지역은 기존 4년이던 전매제한 기한을 1년으로, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외는 전면 폐지한다. 전매제한 완화는 주택법 시행령 개정사항으로 3월 중 시행할 것으로 예상되는데, 정부는 개정 이전 전매제한이 남아있는 사업장도 개정된 시행령을 소급 적용한다는 방침이다.
이에 서울 강남3구 및 용산구를 제외한 자치구, 또는 수도권 등에서 공급에 나섰다가 물량을 소진하지 못한 사업장의 경우 이 같은 점을 앞세워 홍보에 나서고 있다. 일례로 GS건설이 지난해 서울 은평구 신사동에서 분양한 은평자이더스타는 서울시가 단지 약 3킬로미터 거리인 서울혁신파크 부지에 60층 규모의 랜드마크 빌딩을 비롯해 일자리와 주거, 문화시설을 두루 갖춘 융복합도시를 조성하겠다는 계획을 밝히며 가치 상승이 기대되는 사업장으로 꼽혔지만 아직 미계약 물량털이를 진행 중이다. 그러나 정부의 정책 변화에 따라 전매제한이 1년으로 대폭 축소된다. 주택담보대출비율(LTV)도 70%까지 늘어나며 다주택자도 대출이 가능해진다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세도 사라진다.
광명 역시 마찬가지다. 광명에서는 한 달 전인 지난해 12월, 철산자이 더 헤리티지가 해당 지역에 2년 6개월 만에 신축 공급으로 풀렸고 하루 전인 18일까지 정당계약을 진행했다. 철산주공 8·9단지 재건축 정비사업을 통해 선보이는 철산자이 더 헤리티지는 총 3804가구의 대단지 아파트인데다 지하철 7호선 철산역이 도보권에 있어 고속터미널역, 강남구청역, 반포역, 논현역, 청담역 등 강남 주요지역까지 환승 없이 이동할 수 있다는 장점이 부각됐지만 고금리 시장 상황을 이유로 완판에는 실패했다. 그런데 이달 들어 광명 지역의 조정대상지역 해제로 인해 전매제한도 기존 8년에서 1년(과밀억제권역)으로 단축되며 기존 2년이던 실거주 의무도 폐지된다. 또한 청약에 당첨된 1주택자의 경우 기존 소유 주택 처분 의무가 사라져 무리하게 집을 팔지 않아도 된다.
실거주 의무가 폐지되면 세입자를 들여 잔금을 충당할 수 있다. 당장 자금 마련이 충분하지 않더라도 내 집을 마련하는 것은 가능하게 된다. 전매 제한 기간도 대폭 줄어들어 빠르게 분양권을 팔 수 있다. 때문에 실거주자 뿐만 아니라 투자자들의 수요 심리를 자극할 것으로 예상된다.
이처럼 정부가 탈규제로의 대변환을 시도한 것은 미분양물량이 급증하고 있기 때문으로 보인다. 국토교통부에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만1000가구로 집계됐다. 직전월(지난해 11월) 대비 5.12% 늘어난 수치로, 전국 미분양 물량이 6만 가구를 넘어선 것은 2015년(6만1512가구) 이후 7년 만이다. 특히 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양이 수도권을 중심으로 빠르게 늘고 있다. 업계에서는 서울의 경우 미분양 주택 수가 1000가구를 넘어설 것을 기정사실화하는 분위기다. 이는 2015년 이후 처음이다.
한 부동산업계 관계자는 “전매제한, 실거주의무, 대출규제 완화는 물론, 다주택자 중과세 폐지까지 모두 시장에 다주택자의 유입을 유도하기 위한 것으로 해석할 수 있다”며 “고금리가 유지되고 있지만 다주택자 규제 패러다임의 전환이 시작된 만큼 시장의 변화도 기대해 볼 수 있을 것”이라고 말했다.