자산 유동성 및 준공연도, 인플레이션 대응력 면에서 우위
KB금융 스폰서 리츠라는 점도 차별화···자금조달 및 수급 안정적
[시사저널e=이승용 기자] KB스타리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 노스 갤럭시타워를 주요 기초자산으로 삼고 상장을 준비하고 있다.
KB스타리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워를 기초자산으로 삼고 있는 제이알글로벌리츠와 비교되고 있지만 KB스타리츠가 제이알글로벌리츠 대비 여러 면에서 비교우위도 적지 않다는 분석이다.
1일 금융투자업계에 따르면 KB스타리츠의 기초자산인 노스 갤럭시타워의 연면적은 12만1803㎡로 총 3개동으로 구성되어 있다.
KB스타리츠의 최대 장점으로는 노스 갤럭시타워의 동별 분리매각이 가능하다는 점이 꼽힌다. 유동성 확보 및 운용에서 뛰어나다는 점이다. 반면 파이낸스타워는 19만5973㎡ 규모의 1개동이다.
KB스타리츠는 노스 갤럭시타워를 ㎡당 5172유로를 주고 매입했으며 매입시점 기준 임대료는 ㎡당 240유로다. 노스 갤럭시타워 임대료는 시장평균가(㎡당 231유로)와 유사한 수준이다. 벨기에 재무부와 계약이 끝나도 후속 임대계약 및 수익률에 대한 우려가 적다고 볼 수 있다.
제이알글로벌리츠는 파이낸스타워를 ㎡당 6150유로를 주고 매입했으며 임대료는 ㎡당 303유로다. 시세보다 다소 높은 편이다.
건물 준공연도에서 노스 갤럭시타워는 비교적 신축에 속한다. 노스 갤럭시타워는 2004년에 지어졌고 2019년 리모델링을 했다. 파이낸스타워는 1982년에 지어졌다.
최근에 지어졌기에 ESG등급(영국기준) 역시 노스 갤럭시타워가 더 높다. 노스 갤럭시타워는 2번째 등급인 ‘Very Good’ 이고 파이낸스타워는 3번째 등급인 ‘Good’이다.
기초자산 외 편입한 수익증권을 비교해보면 KB스타리츠는 인플레이션에 대해 여러 가지를 고려한 흔적이 엿보인다. KB스타리츠가 수익증권으로 편입한 삼성전자유럽HQ는 임대율이 100%이고 임대료 연동률도 2~4%에 달한다. 1%대에 그치는 제이알글로벌리츠의 뉴욕 맨해튼 오피스 수익증권보다 물가상승 반영률이 더 우수한 편으로 볼 수 있다. 삼성전자 단독 임차인이라는 점도 공실 위험을 줄이는 요소다.
KB스타리츠가 대기업 또는 전문운용사가 상장리츠의 30~50% 지분을 보유하는 스폰서 리츠라는 점은 가장 차별화되는 요소다. KB 주요 계열사들이 앵커투자자로 지분 44%를 보유하고 있다. 스폰서리츠는 상장 후 주가 측면에서 비스폰서 리츠 대비 유리하다. 상장 이후 신규자산 편입시 그룹의 의사결정에 기반하기에 회사채 발행 및 유상증자 등 추가 파이낸싱 여력이 용이하다고 평가받기 때문이다.
KB스타리츠는 전체 모집금액 가운데 공모로 조달한 비중이 적기에 상장 후 수급상 이점도 가지고 있다.
KB스타리츠는 전체 모집금액 5000억원 가운데 70% 가량을 프리IPO로 조달했고 상장 후 보호예수 1년이 설정될 예정이다. 나머지 1535억원만 공모자금으로 모으기에 상장 후 1년 동안은 오버행 우려가 적은 편이다.
제이알글로벌리츠의 경우 모집금액 8280억원 가운데 프리IPO로 약42%에 해당하는 3430억원을 모았고 공모로 나머지 4850억원을 충당했다.
KB스타리츠는 이달 6~7일 수요예측을 거쳐 15~16일 청약을 진행할 계획이다. 유가증권시장 상장 예정일은 10월 6일이다. KB증권이 상장주관사다.