집값 하락세에 커지는 깡통전세 우려···“반환보증, 정부보조·가입 의무화 필요”

[시사저널e=최성근 기자] 금리인상과 대출규제가 부동산 시장을 짓누르면서 집값이 경착륙할 수 있단 관측이 나오고 있다. 이로인해 과도한 대출을 받은 ‘영끌족’과 매매가 대비 전세가 비율이 높은 ‘깡통전세’ 세입자들의 불안감이 커지고 있다. 특히 깡통전세는 저소득층이 거주하는 주택 비중이 높단 점을 감안할 때 가입 의무화 등 정부의 적극적인 개입이 필요하단 지적이 나온다. 집값 하방압력이 강한 상황에서 주택 구입시 투자 보단 내집마련의 관점에서 접근해야 한단 조언이다.

13일 관련업계에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 이날 현재 연 1.75%인 기준금리를 2.25%로 0.50%포인트 올렸다. 한은이 사상 처음으로 기준금리를 한 번에 0.50%포인트 인상하면서 우리 경제 전반에 충격파를 던질 것으로 예상된다. 특히 부동산 시장 경착륙 가능성에 대한 대응이 필요하단 지적이 나온다.

최근 부동산 통계를 보면 지방에서 시작한 하락 추세가 수도권, 서울까지 번지는 모양세다. 한국부동산원 7월 첫주 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 아파트 값은 6주 연속 하락세를 기록했다. 특히 4주째 보합세였던 강남구 아파트 가격도 4개월만에 하락세로 돌아섰다.

◇‘영끌족’ 집갑 하락시 문제···투자 아닌 내집마련 관점 접근해야 

그동안 가격상승에 대한 피로감과 대출규제, 외국인 자본유출 조짐에 가파른 금리인상까지 겹치며 집값을 끌어올릴 동력이 크게 떨어졌단 분석이다. 다만, 향후 집값이 급격히 떨어질지 완만한 연착륙 움직임을 보일지는 전문가 사이에서도 의견이 엇갈린다.

그동안 집값이 급격히 올라 조정기는 불가피하단 점을 감안했을 때 급락 여부를 떠나 주택 가격 하락으로 인한 부작용을 대비해야 한단 조언이 나온다. 특히 젊은층을 중심으로 집값 상승기 추가 상승기대감에 과도한 대출을 안고 집을 구매한 경우가 많아 이에 대한 대책이 필요하단 지적이다.

공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 경영과 교수는 “자금 계획을 무리하게 세워 대출을 받아서 집을 사면 가격 하락으로 인한 문제들이 발생할 수 있다”며 “가격 상승 등 투자라는 생각보다는 내 집 마련이라는 생각으로 접근해야 한다”고 말했다.

급속한 금리 상승에도 정부가 이달부터 생애최초 주택 구매자에 대한 주댁담보대출인정비율(LTV)을 80%로 높여주기로 한 정책은 유지해야 한단 조언이다. 총부채원리금상한비율(DSR)제도를 그대로 둔 채 LTV를 풀어준 것이라 소득이 어느정도 충족되지 않으면 여전히 원하는 수준의 대출은 받기 어렵다. 

서 교수는 “실수요자인 생애 최초 구입자가 내집을 마련할 수 있는 길을 터주는 것은 맞다”며 “구매자가 자금계획에 따라 대출 상환 능력 범위 내에서 대출 규모를 선택하도록 유도해야지 제도를 봉쇄하면 내집 마련 기회를 박탈하는 것”이라고 말했다. 

이른바 ‘깡통전세’로 인한 피해 우려도 커지고 있다. 올해 6월까지 세입자가 집주인에게 돌려받지 못한 전세 보증금은 역대 최대치인 것으로 나타났다. 양경숙 더불어민주당 의원실에 따르면 전세보증금 반환보증 사고금액은 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해 5790억원을 기록한데 이어 올해는 상반기에만 3407억원(1595건)을 기록했다. 주택유형별 세입자 피해는 서민들이 주로 거주하는 다세대주택이 1961억원(924건)으로 가장 많았다. 

◇전세금반환보험 정부 보조 등 보완 필요···깡통전세 대책 법안 ‘주목’

집값이 경착륙하면 전세가가 매매가를 역전하는 경우가 늘어 깡통전세가 더욱 늘어날 수밖에 없다. 정부는 깡통전세로 인한 세입자 피해를 막기 위해 전세금반환보증보험 제도를 운영하고 있다. 다만, 제도에서 산정해 놓은 보증금 비중에 비해 다만 과도하게 높은 전세보증금에 대해선 보증을 해주지 않는다. 

특히 수수료 부분에 있어 정부 지원을 통해 보증보험 가입률을 높이도록 해야 한단 조언이 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “현해 보증보험 수수료는 임차인 중심으로 납입하고 있는데 정부 차원의 보조가 필요하다. 지금 임차인 의사에 따라서 가입 여부를 선택하는데 정부가 가급적 가입하도록 하는게 깡통 전세를 보완할 방법 중 하나”라고 말했다.

이어 “깡통전세는 아파트보다는 빌라 등 비아파트 유형에서 비율이 높게 나오고 지역별로는 지방이나 수도권의 경우 경기 외곽, 인천 외곽에서 우려감이 있다”며 “전세금이 과하게 들어온 부분도 있지만 보통 임대인들이 나쁜 마음을 먹고 하는 경우가 있어 이를 막기 위해선 전세보증보험 같은 제도를 강제화하는 게 더 낫다”고 덧붙였다.

국회에서도 깡통전세 문제에 대한 대응 방안이 추진되고 있다. 소병훈 더불어민주당 의원은 지난해 전세보증금을 상습적으로 반환하지 않는 명단을 공개하도록 하는 법안과 전세보증금 3억원 이하 임대차계약시 전세보증금반환보증보험 가입을 의무화하는 법안이 각각 발의했다. 하지만 해당 법안은 현재 법안소위에서 계류중인 상태다. 

소 의원실 관계자는 “깡통전세에 대한 문제의식을 강하게 갖고 있어 지난해 국정감사에서도 빠른 처리를 요청한 바 있다”며 “이 외에 현재 깡통전세에 관한 후속 입법도 준비하고 있는데 이게 예민한 사안이다 보니 입법조사처에 의뢰해 준비하고 있다”고 말했다.