착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 토지 소유자 조합원 지위 양도 가능
합의 ‘안갯속’ 우려에 조합원 착공 3년시기에 잔금 조건으로 매도 추진 늘어
[시사저널e=노경은 기자] 시공사업단과의 갈등으로 공사가 멈춘 둔촌주공 매물이 늘어나고 있다. 2017년 발표된 8·2 부동산 대책으로 규제지역 내 입주권을 사고파는 게 사실상 불가한 상태이나 예외조항을 이유로 전매제한이 풀릴 게 예상되자 일부 조합원은 매도 움직임을 보이는 것이다. 공기지연과 추가분담금 증액 등으로 입주 예측이 전혀 안 되는 상황이 지속돼 시세보다 소폭 낮은 값에 매물이 나오는 것으로 전해진다.
29일 해당일대 공인중개업소에 따르면 둔촌주공 재건축 후 신축 단지 입주권을 매물로 내놓기 위한 문의가 늘고 있다. 실제 포털사이트 부동산 매물로 봐도 올림픽파크포레온 입주권 거래를 위해 수십건이 매물로 올라와있다. 일반적으로 매물이 한 건도 없거나 많아야 5건 안팎인 여타 강남권 재건축 단지에 견주어보면 단지크기를 감안하더라도 상당히 많은 수준이다. 둔촌동 A공인중개업소 관계자는 “공사 중단 이후 매도를 고민하며 상담하는 조합원이 늘었다“며 “특히 입주시점에 장기보유특별공제를 받으며 양도세 축소를 노리던 이들마저도 갈등이 장기화된다는 불안감 때문인지 최근 문의를 해온적이 있다”고 말했다.
둔촌주공은 여느 투기과열지구 내 재건축 사업장과 마찬가지로 8·2 부동산 대책을 이유로 조합원 지위양도가 안 된다. 이른바 10-5-1이라 불리는 10년보유, 5년거주, 1주택자의 경우에 한해서만 매도가 가능하다.
다만 도시정비법 제 37조에서는 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 사업 토지를 3년 이상 소유하고 있는 경우에 한해서도 지위양도를 허용하고 있다. 둔촌주공은 이변이 없는 한 이 조항에 해당될 것으로 보인다. 2019년 12월 3일 착공했기 때문에 올해 12월 3일이 되면 준공 후 3년이 되는데, 공정률 52%에서 공사가 멈춰버린 현 시점에서 올해 12월 초까지 준공하는 건 사실상 불가해서다. 때문에 매도를 추진하는 이들은 12월 3일 잔금을 내는 조건으로 일찌감치 전매를 시도하는 것이다.
매도를 추진하는 이들이 늘어나면서 시세 역시 소폭 하락했다. 올해 초 신축 전용 84(구 34평)을 받는 조건의 매물은 24억~25억원 수준에 시세가 형성돼있었는데, 최근에는 21억원 안팎으로 낮아졌다. 대출이 불가한 상황에서 3억원 수준의 이주비를 승계받으면 초기투자금액은 18억원 수준이다.
다만 시장에서는 저점매수의 기회이기도 하지만 유의해야 할 점도 많다고 입을 모은다. 조합과 시공사업단 간 협상에 진척이 없을 경우 늘어나는 금융비용과 알 수 없는 입주시기, 그에 따른 주거불안전성, 유치권 행사가 이어지면 최악의 경우 현금청산까지도 염두에 둬야 한다는 것이다. 이은형 대한건설정책정책연구원 연구위원은 “시공사가 유치권을 주장하고 실질점유를 하고 있으니, 일반적인 정비사업의 진행단계하고는 차이가 크다. 정비사업이 기본적으로 장기투자임을 감안하더라도 불확실성이 매우 크다”고 말했다.
한편, 둔촌주공이 시장 공급에 미치는 영향력을 감안해 서울시마저 중재에 나섰지만 협상은 쉽사리 이루어지지 않고 있다. 서울시가 지난 22일 공사비 증액분 인정 등의 중재안을 들고 조합과 시공사가 협상할 것을 시도했지만 입장 차이는 좁히지 못했다. 다음주 역시 서울시가 중재를 위해 조합 등을 만나는 것으로 알려졌지만 조합은 지난 16일 총회를 통해 공사비 인상 계약 무효를 의결했고, 이와 관련한 소송 등의 법적 공방도 예정돼 있어 협상 타결까지는 시일이 걸릴 전망이다.