아파트 공시가 상승률 17.22%···작년 공시가 적용으로 세부담 완화

[시사저널e=노경은 기자] 올해 전국 아파트 공시가격이 지난해와 마찬가지로 두 자릿수 상승률을 기록했다. 지난해보다는 소폭 낮아졌지만, 역대 세 번째로 높은 상승률이다. 이에 정부는 1가구 1주택자의 보유세 부담 완화 차원에서 지난해 기준 공시가격을 적용한다는 방침이다.

◇서울 공시가격 평균 14% 올라···강남일대, 용산구 더 올랐다

국토교통부가 23일 발표한 ‘2022년 공동주택 공시가격안’을 보면 올해 전국 공동주택 공시가격은 지난해 대비 17.22% 상승했다. 전년도 상승률 19.05%보다 1.83%포인트 떨어졌지만 여전히 높은 수준이다.

서울은 올해 대부분 10%대 상승률을 기록하는 데 그쳤다. 지난해 20%대 상승률을 보인 것보다는 오름폭이 낮아진 것이다. 이 가운데 자치구별로는 고가지역으로 꼽히는 지역의 상승세가 두드러졌다. ▲강남구 14.82% ▲서초구 13.32% ▲송파구 14.44%를 기록했다. 청와대 이전이 예고된 용산구는 지난해 용산구는 지난해 15.24%에서 올해 18.98% 올라 눈길을 끌었다. 반면 ▲금천구(10.18%) ▲종로구(10.52%) ▲은평구(10.56%)는 상승률이 낮은 것으로 집계됐다.

눈길을 끄는 건 세종과 인천이다. 세종은 지난해 70.24% 올랐지만, 올해 4.57% 하락해 전년 대비 가장 큰 하락폭을 기록했다. 반면 인천은 지난해의 두 배 이상인 29% 이상 치솟았다.

아파트 개별단지별 고가아파트 순위도 공개됐다. 10위권 가운데 부산의 한 곳을 제외하고는 서울에 위치한 단지가 차지했고, 지역도 용산구, 강남구, 서초구 등에 편중된 모습을 보였다. 강남구 더펜트하우스 청담 전용 407.71㎡이 공시가격 168억9000만원으로 전국 공시가격 1위에 올랐는데 공시가격 100억원이 넘는 공동주택은 더펜트하우스 청담이 유일하다.

2~4위는 용산구 한남동에서 나왔는데 나인원한남 244.72㎡로 공시가격이 91억4000만원으로 2위를, 파르크한남 전용 268.95㎡는 공시가격 85억2700만원으로 3위를 각각 기록했다. 4위는 한남더힐 전용 244.75㎡로 공시가격 84억7500만원이었다. 5위는 서초구 서초구 서초동 트라움하우스5 연립주택 전용 273.64㎡로 공시가격 81억3500만원으로 집계됐다.

6위는 성동구 성수동1가 아크로서울포레스트 전용 273.93㎡로 공시가격은 75억8700만원이었다. 7위에는 부산 해운대구 중동 엘시티가 지방 공동주택으로는 유일하게 공동주택 가격 상위 10위내에 들었다. 공시가격은 75억8200만원으로 조사됐다. 8~10위는 강남구에 위치한 도곡동 상지리츠빌카일룸, 삼성동 아이파크, 청담동 효성빌라 순으로 차지했다.

◇2021년 공시가 적용으로 세 부담 낮춰···아리팍 보유 1주택자도 방긋

정부는 보유세 부담 완화를 위해 올해 한시적으로 1가구 1주택자에 한시적으로 지난해 기준 공시가격을 적용키로 했다. 올해 공시가격이 작년 대비 같거나 낮은 경우에는 올해 기준 공시가격을 적용한다.

이에 국토부는 올해 보유세는 지난해 수준과 유사하거나 줄어들 것으로 예상했다. 재산세는 지난해부터 3년간 한시적으로 적용되는 재산세 특례세율(공시가 9억원 이하 1가구 1주택자 구간별 0.05%포인트 감면) 효과로 6억원 이하 1가구 1주택자는 2020년보다 더 낮은 수준의 재산세가 부과될 것으로 예상된다.

1년 전 공시가격을 적용하려면 조세특례제한법 개정안을 발의해 국회와 논의를 해야 한다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 “확정안에 대해서는 조특법 등 법령 개정안 발의, 전산시스템 개편 등 후속 조치를 이행해 나가겠다”고 밝혔다.

국토부는 종부세 또한 공시가격 동결로 당장 6만9000명이 감세 효과를 누릴 수 있을 것으로 예상했다. 당초 올해 공시가격 상승분을 적용하면 종부세 과세 대상이 지난해 14만5000명에서 올해 21만4000명으로 늘어날 것으로 예상됐는데, 지난해 공시가격 적용으로 세 부담이 줄어들면서 6만9000명이 제외되기 때문이다. 다주택자의 경우에도 올해 6월 전까지 매각해 1가구 1주택자가 될 경우 작년 기준 공시가격을 적용할 예정이다.

이로 인해 이른바 서울 주요지역 대장단지를 보유한 1주택자들도 세금 증가에 따른 부담을 한시름 놓게 됐다. 지난해보다는 보유세가 소폭 높아지지만 올해 공시가격을 적용한 보유세 대비 실제 내는 세금이 대폭 낮아지는 영향이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장의 시뮬레이션 결과에 따르면 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84.97㎡ 소유자 A씨가 올해 내야 하는 종합부동산세는 906만4000원으로 전년 대비 9.09% 증가한 것으로 나타났다. 이와 함께 재산세 498만6000원을 비롯해 지방교육세, 농어촌특별세 등을 합산한 보유세는 1882만5600원으로 전년 대비 90만6240원(5.06%)이 늘어난다. 다만 부담 완화방안을 적용하지 않으면 보유세 부담은 1592만5248원으로 전년 대비 233만1720원(27.27%)이 증가한다. 정부의 이번 보유세 완화방안으로 세 부담이 142만원가량 줄어들게 된 것이다.

◇보유세 완화로 인한 주택 거래량 제한적···시장영향 미미

한편, 부동산 전문가들은 이날 발표된 1주택자들의 보유세 부담 완화 방안만으로는 거래 시장 활성화에 미칠 영향이 제한적일 것이라고 예상한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이번 보유세 부담완화 방안에 대해 “급격한 세 부담을 낮춰 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과는 제한될 것으로 보인다”고 예상했다. 이어 “다만 세입자에게 과세 부담을 임대료로 전가하는 움직임이 둔화되며 빠른 월세화의 속도조절이 기대되는 등 임대차 시장의 불안은 다소 다독일 것으로 판단된다”고 덧붙였다.

부동산R114 관계자 역시 “2020년까지는 공시가격이 연간 5~6% 수준의 점진적 상승을 보였다면, 2021년과 2022년에는 상승 폭이 워낙 크다”며 “2020년 수준으로 동결했다면 조세 전가 이슈를 더이상 거론하지 않아도 될 정도로 효과가 컸을테지만 지난해 수준은 제한적”이라고 설명했다.

이번 조치에 대해 취지는 바람직하나 일시적 조치라는 데 한계가 있다는 지적도 있다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산 수석위원은 “공시가격 현실화 로드맵이 발표되고 2년도 채 되지 않아 전년도 공시가격을 기준으로 보유세를 과세하는 특단의 보완책을 내놓은 것”이라며 “2023년에도 2021년의 공시가격을 빌려와서 과표 산정을 할 수는 없기 때문에 공시가격 현실화 로드맵의 장기적인 방향성 수정이나 세법 개정이 필요할지에 대한 실질적인 논의와 협의가 필요하다”고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 역시 “임시 세금 완화보다 올해 공시가격 상승률이 17.22%라는 점이 더욱 중요하다”며 “매년 집값이 상승하면 지금의 (공시가격 급등) 문제를 해결할 방법은 없다”고 우려했다.