서울시, 이르면 이번주 주거정비지수 개선 포함한 재개발 정상화 방안 발표
공공재개발 힘주는 국토부와 마찰 없을지 업계 관심
[시사저널e=노경은 기자] 국토부와 서울시가 발표하는 각각의 주거 안정화 대책으로 재개발 시장에 눈길이 쏠리고 있다. 정부가 앞서 2·4 부동산 안정화 대책을 통해 공공주도 정비사업의 방안으로 공공재개발을 발표한데다, 오세훈 서울시장은 민간재개발 정상화를 위한 방안을 이르면 이번 주 중으로 발표할 것을 예고해서다.
공급부족 해갈 차원에서 마련됐다는 것은 긍정적이라는 평가가 지배적이지만 우려 역시 적지 않다. 정부는 공공주도 정비사업에 힘을 실어주는 상황인 만큼 이와 상반되는 민간재개발과의 충돌이 우려된다. 또 갑자가 많은 수가 사업을 추진해 이주하는 상황이 발생할 경우 이주난에 따른 전세난 심화도 발생할 수 있다.
24일 관련업계에 따르면 서울시는 이르면 이번 주 중 재개발 활성화 방안을 발표할 계획이다. 이와 관련 오세훈 서울시장은 지난 17일 “서울시의 주택공급 확대의지를 밝힐 수 있는 재개발 대책을 준비 중에 있다”며 “일주일에서 열흘 내에 주거정비지수 개선 등을 포함한 재개발 활성화 방안을 발표하겠다”고 예고했다.
그동안 재개발은 사업 추진이 어려울 정도로 규제가 과도하다는 지적이 이어져왔다. 서울시에 따르면 2015년 이후 시에서 재개발 지역 신규 지정이 없었다. 2015년 도입된 주거정비지수제 때문이다.
박원순 전 서울시장 재임 시절인 2015년 도입된 정비지수제는 정비사업이 필요한지를 판단하는 기준이 된다. 지수는 구역의 면적과 노후도, 노후도 연면적, 주민동의율 등을 일정기준 이상 갖췄는지를 판단한다. 이 가운데서도 노후도 연면적은 재개발 사업 추진의 가장 큰 난관 중 하나로 꼽혔다. 30년 이상 건물 수가 전체의 3분의 2 이상인 동시에 연면적 60% 이상을 만족해야 하는데 연면적 기준이 들어오면서 사업의 조건을 맞추기가 상당히 힘들어졌기 때문이다. 재개발 추진 지역에는 재개발 입주권을 염두에 둔 신축 빌라가 우후죽순 생겨나기도 해 빌라 하나 만으로도 단독주택 여러 개의 연면적을 차지하기도 한다. 때문에 업계에서는 오 시장이 주거정비지수 기준을 대폭 완화할 것으로 내다보고 있다.
그러나 일각에서는 그 실현가능성과 부작용을 염두에 두고 있다. 국토부에서는 공공주도의 재개발을 앞세우고 있기 때문에 마찰을 피할 수 없다는 우려가 나온다. 조합 입장에서는 사업 방향을 선택할 수 있는 폭이 넓어진 것은 장점이지만 되레 조합원 사이에 사업 추진방식에 대한 이견과 갈등으로 사업이 늦어질 수 있다는 가능성도 점쳐진다.
공공재개발과 민간재개발 모두 계획대로 순탄히 진행될 때도 문제는 발생할 수 있다. 정비사업장이 갑자기 늘어나며 철거로 인한 이주자가 증가할 경우 전세난을 가중시킨다.
한 부동산업계 관계자는 “정비지수제를 손 봐 신규 지정 구역을 늘리고, 사업 여건까지 개선하면 노후한 지역에서 재개발 추진을 검토를 할 수는 있다”면서도 “요건 완화만으로 공급이 빨라질 거란 확신보다는 부작용 차단을 위한 방지책, 용적률 인센티브 확대 등을 함께 검토해야 할 것”이라고 말했다.