이규민 의원 “임대업자 세제 감면 규모 의무 추계 법안 추진“
임대업자 세금 혜택 과도·폐지 필요 차원
임대업자 단체 “의무와 과태료도 있어. 특혜 아냐”
[시사저널e=이준영 기자] 종합부동산세 합산배제, 재산세 최대 100% 감면 등의 혜택을 받는 주택임대사업자의 세제 감면 규모를 정부가 공개하지 않고 있다. 이에 정부가 의무적으로 정확하게 임대사업자 세제 감면 규모를 파악하도록 하는 법안 발의가 추진된다. 세제 감면 규모의 공개까지 이어지도록 하기 위한 목적이다.
이규민 더불어민주당 의원은 21일 시사저널e와 통화에서 “정부가 임대사업자에 준 세제 혜택을 의무적으로 정확히 추계하도록 하는 법안 발의를 추진하려고 한다. 이는 결국 세제 감면 규모의 공개까지 이어지도록 하기 위해서다”고 말했다.
이 의원은 지난 3월 국회 예결위에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관에게 주택임대사업자의 종부세 등 세제 감면 규모를 산출해달라고 요청했으나 한 달이 넘도록 아직 답변을 받지 못했다.
주택임대사업자는 정부가 정한 요건을 충족하면 종부세 비과세(합산배제), 재산세 최대 100% 감면, 양도소득세 최대 100% 감면 또는 장기보유특별공제 70%, 임대소득세 필요경비율 70% 인정 및 최대 75% 감면, 건강보험료 80% 감면 등의 세제 혜택을 받고 있다.
종부세법 시행령 3조(합산배제 임대주택)는 임대사업자가 등록한 임대주택을 종부세 합산배제 대상으로 규정하고 있다. 이에 임대사업자로 등록하면 각 주택의 공시가격이 6억원 이하일 경우 종부세 대상에서 제외된다. 종부세 합산배제는 임대주택 등록일을 기준으로 삼고 있어서 등록 이후에 해당 주택가격이 6억원을 넘어도 종부세 대상이 아니다.
이 의원은 “임대사업자에 대한 과도한 세제혜택이 부동산 가격 폭등의 한 원인으로 작용하고 있다. 임대업자들은 부동산 가격상승으로 이익까지 보고 있으니 세제 혜택을 전면 없애야한다”며 “국가 예산을 임대사업자에게 주고 있는 것을 거둬들여서 무주택자를 위한 공공임대주택을 짓는 데 사용해야한다”고 말했다. 이 의원은 이러한 의견에 당내에도 공감대가 있다고 했다.
정부의 주택임대사업자에 대한 세금 감면은 2014년 2월 박근혜 정부의 ‘임대차시장 선진화방안’에서 시작됐다. 임대차 시장 안정화가 목적이었다. 이를 문재인 정부가 계승하고 2017년 12월 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 통해 세금 감면 혜택을 확대했다. 이후 임대주택사업자에 대한 과도한 혜택이 집값 폭등과 투기의 원인이라는 지적에 정부는 2020년 7.10대책에서 아파트에 대한 임대주택 신규 등록을 중단했다.
그러나 기존에 등록된 임대주택은 기간이 만료될 때까지 세제혜택을 보장하기로 했다. 2018년 당시 등록된 임대주택의 약 80%가 8년 만기 장기임대였다. 이들에 대한 기존 세제 혜택은 2026년까지 보장된다. 또한 정부는 다세대주택과 다가구주택에 대해서는 임대주택 등록을 계속 허용해 세금 감면을 받을 수 있도록 했다.
전문가들은 임대사업자에 대한 세제 감면 규모가 종부세만 최대 10조원, 양도소득세는 100조원 이상으로 추산하고 있다.
이준구 서울대 경제학부 명예교수는 지난해 7월 자신의 홈페이지에서 임대사업자 소유 주택 숫자를 약 150만채 기준으로 봤을 때 “이들로부터 거둬들일 수 있는 종부세는 최대 10조원이 넘는 수준이 될 수 있다”고 했다.
송기균 ‘송기균경제연구소’ 소장은 “임대사업자 세제 감면 규모는 종부세 10조원, 양도소득세는 집값 폭등에 따라 100조원에 달할 것으로 추정한다”고 말했다.
현재 전국에 등록된 임대주택은 약 160만채, 임대사업자는 약 52만명이다.
종부세 비과세 대상인 합산배제 혜택을 받고 있는 사업자는 이규민 의원에 따르면 5만7000여명이다. 가구수로는 약 46만호다. 임대사업자들은 이러한 종부세 합산배제 외에도 재산세, 양도소득세, 임대소득세, 건보료 등의 감면 혜택이 주어진다.
송 소장은 종부세 비과세 대상이 이보다 더 많을 것으로 보고 있다. 그는 “2017년말 발표된 임대주택등록 활성화 방안에 따라 2018년에 등록이 많이 이뤄졌다. 당시 주택 공시가격은 강남 일부를 제외하고는 종부세 비과세 대상인 6억원 이하가 대부분이었다”며 “특히 임대주택은 대체로 소형 평수라는 점에서도 당시 등록된 임대주택은 공시가 6억원 이하가 대부분이다. 임대주택 160만채 가운데 90%가 종부세 비과세 대상일 것으로 추정한다”고 했다.
전문가들은 임대사업자 세금 감면 규모 뿐 아니라 익명처리 한 임대사업자 세부 주택 소유 내역 공개도 함께 이뤄져야 한다고 밝혔다. 특히 부동산 정책에 영향을 미치는 고위공직자가 임대사업자일 경우 이들은 신상공개가 필요하다고 했다.
송 소장은 “51만명의 임대사업자들이 누가 몇 채를 어느 지역에 보유하고 있는지, 공시가격과 주택 정보 등을 공개하면 이들에 대한 세금 감면 규모를 추산할 수 있다. 다만 개인 정보 보호 차원에서 이들의 이름과 주민번호를 지우고 집 주소를 동까지만 공개하면 된다”며 “특히 정책 결정에 영향을 줄 수 있는 정부 고위공직자나 국회의원 등이 임대사업자일 경우 이들은 신상을 그대로 공개하는 것이 정책 신뢰 차원에서 필요하다”고 말했다.
또 “누군지 특정되는 개인 정보를 제외한 임대업자들의 세부 내역이 공개되면 국민들이 임대업자들에 대한 세금 특혜를 파악할 수 있고 과도한 세제 감면에 대한 폐지 여론이 높아질 것”이라며 “특혜를 없애면 결국 집값이 내려가 무주택자들의 고통이 해결된다”고 했다.
국토교통부 관계자는 “국토부가 민간임대주택 현황을 관리하고 있다. 그러나 지난해 7월 임대사업자 등록 제도를 고치면서 지자체들이 변경된 제도에 따라 관련 정보를 아직 최신화하지 못했다”고 답했다.
반면 임대사업자 측은 의무 사항도 있으며 과도한 세제 혜택이 아니라는 입장이다.
성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “단기임대사업자는 2018년 3월 31일 이후, 장기임대사업자의 경우 2018년 9월 13일 조치 이후 등록에 대한 종합부동산세 합산배제는 이미 모두 폐지됐다. 이들은 모두 종합부동산세 과세 대상이며 종합부동산세를 납부하고 있다”며 “또한 종부세합산배제는 등록 당시 공시가격 6억 이하인 경우만 해당하기에 서울을 포함한 수도권의 공시가격 6억원 이상의 임대주택 등록자들은 종부세를 납부하고 있다”고 말했다.
또 “장기보유특별공제 중 양도세 100% 감면 조항은 이미 2018년 12월 31일 일몰돼 폐기됐다. 장기보유특별공제 70% 역시 10년이라는 임대기간을 채워야 하기에 7.10 조치로 제도가 폐지된 아파트 임대사업자들은 8년의 의무임대기간이 끝나면 자동말소 후 10년을 채우지 못해 장기보유특별공제 70%를 적용받지 못한다”며 “임대사업자들은 임대의무기간 준수 의무, 임대료 증약제한 의무 등이 부여되며 이를 어기면 3000만원의 과태료가 부과된다. 임대보증보험 의무도 새로 추가됐다. 과도한 세금 감면이 아니다”고 했다.