무소득 1주택자 재산세 줄여줘야 할까···전문가 의견 살펴보니

[시사저널e=최성근 기자] 최근 3~4년간 서울과 수도권을 중심으로 집값 상승과 공시가격 현실화로 인해 재산세가 크게 오르면서 재산세 완화가 필요하다는 주장이 나오고 있다. 서울시장 보궐선거 후보들도 재산세 완화에 방점을 둔 공약을 내놓고 있는데 박영선 더불어민주당 후보는 공시지가 상승 제한폭 설정을, 오세훈 국민의힘 후보는 무소득 1주택자 재산세 면제를 각각 주장하고 있다. 

재산세 감면에 대한 전문가들의 의견은 엇갈린다. 고령층 등 경제 능력이 없는 1주택자는 부담을 낮춰줘야 한다는 의견과 집값 상승을 부추기고 갈등을 야기할 뿐이란 비판이 정면으로 맞선다. 

“담세능력 악화·세입자에 부담 전가 조짐···고령층·1주택자 배려 필요”

고종완 한국자산관리연구원장은 현재 국민 소득은 늘지 않은 상태에서 재산세가 크게 오르면서 국민의 세금 부담능력이 전반적으로 악화됐다고 봤다. 

고 원장은 “집값과 공시가격 급등으로 재산세 부담의 속도와 액수가 갑자기 커지면서 국민의 세금 부담 능력에 문제가 없는 지 살펴봐야 한다”며 “부동산 가격만 많이 올랐지 세금을 낼 수 있는 소득이 증가한 것은 아니”라고 진단했다. 가파른 세부담은 결국 국민 살림살이에 악영향을 주기 때문에 조세저항이 나타날 수 있다는 우려다. 

그동안 올랐던 재산세 부담이 세입자에 전가될 가능성이 높다고 지적했다. 고 원장은 “재산세는 매년 납부해야 하기에 조세 증가로 이어질 가능성이 높다”며 “이는 상당부분 세입자의 월세 인상으로 전가될 것으로 본다”고 말했다. 근거로는 우리나라 주택시장의 공급부족 상황을 들었다. 

고 원장은 “소득이 없는 1주택자, 고령층에 대한 세부담 배려가 좀 부족한 면이 있다”며 “가진자가 세금을 많이 내는 것은 당연하지만 조세 부담 능력을 고려해야 한다”고 조언했다. 

다주택자 여부와 소득을 종합적으로 고려해야지 비싼 집에 살기 때문에 무조건 세금을 많이 내야한다는 건 문제라는 지적이다. “소득이 없는 은퇴한 고령층이나 소득이 부족한 사람이 비싼 지역에 산다고 자꾸 집을 팔고 가라고 하는 것은 거주 이전의 자유하고도 맞지 않는다”며 “주택 가격만 보지 말고 여러 상황에 따라 맞춤형으로 감면해 줄 것은 감면해줘야 한다”고 주장했다.

고 원장은 “다만 3주택 이상의 고가 주택을 갖고 있는 경우에는 강하게 부과 하는 게 맞다”며 “집값이 올랐다 하더라도 세금 부담을 그대로 적용하기 보다는 버퍼를 둘 필요가 있다”고 제안했다. 예를들어 집값이 50% 올랐더라도 세금은 30% 이내로 인상한 뒤 이듬해 집값이 오르지 않았더라도 전년 상승분을 10% 가량 반영하는 식이다. 

“보유 자체는 소득 아니기에 부과 신중해야···전반적 세율 인하 필요”

조동근 명지대 경제학과 명예교수는 재산세가 소득에 매기는 세금이 아니기에 부과에 신중을 기해야 한다고 주장했다. 정부가 과도한 재정 지출을 메우기 위해 징벌적 세금을 부과하고 있다고 비판하면서 조세 정책의 전면 재검토를 주문했다. 

조 교수는 “지금 정부가 부동산 정책 실패의 책임을 집 소유자에게 넘겨 벌금 형태로 세금을 내게 하는 형국”이라며 “보유세를 높이고 거래세까지 높이면서 집주인들이 진퇴양난에 빠졌고, 조세저항 움직임까지 보이는 상황에서 정상화가 필요하다”고 말했다. 이를 위해 재산세 세율을 낮출 필요가 있다고 제안했다. 

조 교수는 “원래 재산세는 지방세인데 종부세라는 국세를 또 만들었다”며 “하지만 주택 소유자들은 이걸 별개가 아닌 똑같은 세금을 이중과세한다고 생각하고 있다”고 언급, 전반적으로 부담을 경감시키는 쪽으로 가야한다고 조언했다.  

조 교수는 “집을 팔면 차익이 생기지만 재산을 보유하는 것 자체는 소득이 생기는 게 아니”라며 “매매차익으로 소득이 생기면 세금을 내는 게 맞지만 주택을 보유하는 것은 소비하고 있는 것과 같다”고 말했다. 재산세는 소득에 따른 세금이 아니고 보유에 따른 세금, 평가에 따른 세금이기에 신중하게 접근해야 한다고 강조했다. 

조 교수는 “은퇴 가구의 경우 소득 없이 집 한 채가 전부인 경우가 많은데 이 경우 재산세를 내기 벅찬 게 현실”이라며 “무소득 1주택자에 대한 재산세는 사안에 따라 경감시켜주는 게 바람직하고, 노령가구에 대해서는 세율을 다소 낮춰주는 방안이 필요하다”고 했다. 

“고령층 빈곤율 세계 최고 수준···재산세, 집값에 미치는 영향 미미” 

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 우리나라 고령층의 빈곤율이 세계 최고 수준이 상황에서 소득이 없는 노인들에 대한 배려가 필요하다고 봤다. 장기적으로 재산세와 집값과의 상관관계는 없다고 분석했다.

송 부장은 “소득이 없는 1주택자의 재산세 감면에 대해서는 좀 더 세분해서 살펴볼 필요가 있다”며 “만약 추진을 한다면 연령대와 자산 보유 유형에 따라 다르게 봐야 하는 데 65세 이상의 고령층은 재산세 감면의 대상이 된다고 본다”고 말했다. 

이어 “이분들의 경우 기본적인 소득 자체가 없는 상황에서 세금은 현금으로 나가는 상황”이라며 “아무리 자산 가격이 오른다 하더라도 이건 실현이익이 아닌 평가이익일 뿐이며 돈으로 들어온 게 아니”라고 언급했다. 이들의 현실 생활은 세금으로 돈이 빠져나가는 충격만 있게 된다는 지적이다.

고령층 마다 자산 포트폴리오는 다르겠지만, 일반적으로 우리나라의 고령층은 빈곤율이 세계 최고 수준이라는 지적이다. 송 부장은 “현금이 추가적으로 세금을 통해 나간다는 것 자체가 상당한 충격”이라며 “국가별 충격요인으로 따져봤을 때도 상당하기 때문에 그 부분은 완화시켜 주는게 맞다”고 조언했다. 

세금이 완화됐을 때 집값에 끼치는 영향에 대해서는 “중장기적으로 봤을 때 세금이 집값에 미치는 영향은 거의 없다”며 “결국은 시세에 미리 반영이 되거나 임대료 등 가격에 반영이 되기 때문에 실증 분석 상 세금이 주택시장에 미치는 거시경제적 영향은 미미하다”고 설명했다.

“특정 계층에 유리한 결과로 사회갈등 우려···이연제도 도입 필요”

하준경 한양대 경제학과 교수는 재산세를 낮추면 계층간 사회갈등 등 역효과가 더 클 것으로 봤다. 세금 경감 대신 이연제도 등 보완책을 마련하는 게 우선이라고 조언했다.  하 교수는 “재산세가 오른 이유는 집값 상승과 공시가격 현실화가 복합적으로 작용한 결과”라며 “이는 소득이 없는 분들한테는 부담이 될 수 있다”고 말했다.

다만, “집값 상승은 집값 보유 비용이 너무 싼 부분도 있다”며 “사람들이 선호지역으로 가고 싶어 하는 등 여러 사회적인 힘에 의해서 오른 것인 데 이 지역에 사는 분들은 사실 더 희소한 서비스를 누리고 있는 것”이라고 언급, 이에 대한 지불을 더 하는 게 과세 형평성에도 맞다고 주장했다. 

하 교수는 “재산세를 낮춰준다는 것은 특정 계층에 더 유리하게 해주는 결과가 되는 것이고 그것이 사회의 갈등을 더 키울 수 있다”며 “부동산이 더 올라가는 계기가 될 수 있고 정부가 부동산 보유자에 대한 손해를 막아준다는 인식을 줄 수 있기 때문에 세율을 낮춰주는 것은 바람직하지 않다”고 설명했다. 

다만 소득이 없다면 이걸 유동화해서 세금을 내도록 하는 방안을 고민해야 한다는 지적이다. 방안으로는 과세 이연제도나 물납제 도입, 주택 연금을 활용하는 등의 방법을 제안했다. 하 교수는 “노인 분들은 사망 후 납부를 통해 실질적인 현금 부담이 없게 할 수 있다”며 “집을 팔고 수도권 외곽으로 갔을 때 손해를 보지 않도록 보안 조치를 마련하는 방안도 생각해 볼 수 있다”고 했다. 

향후 노인 비중이 늘어나면서 재정 부담이 커질 수밖에 없어 감세를 얘기하긴 어렵다는 전망이다. 하 교수는 “자산에 대한 과세는 주로 기성세대 부담 비중이 높기 때문에 재산세를 감세하면 젊은이 부담이 커질 수 있다”며 “세금 납부에 대한 유동성 제약을 해소시키는 게 바람직하지 재산세를 그냥 깎아주기는 형평성 차원에서 어려운 부분이 있다”고 말했다. 

“국민 80%, 정부 감면 혜택 적용···재산세 인하, 부동산 버블만 가중”

정세은 충남대 경제학과 교수는 재산세 인하가 부동산 투기를 부추길 뿐이라고 지적했다.

정 교수는 “우리나라는 공시지가에 비해 매우 적은 세금을 내고 있다”며 “일정 시기 보유만 해도 양도세를 공제해 1주택자는 부담이 적다”고 말했다. 집을 갖고 있는 데 부담이 없고, 들고 있다 팔면 이익을 고스란히 챙길 수 있어 모든 돈들이 부동산 시장으로 몰리고 있다는 주장이다. 

정 교수는 “재산세 자체는 투기 방지가 주목적은 아니”라면서 “재산 관리를 위해 도로나 공원 등 국가 세금이 들어가는 부분에 대한 수수료이지만, 재산세가 어느 정도 부담이 돼야 부동산 투기를 막을 수 있다”고 강조했다. 

재산세 부담은 지금도 약하다는 분석이다. 정 교수는 “최근 정부가 6억 이하 주택에 대해 재산세를 감면해줬는데 80% 이상 국민이 여기에 해당된다”며 “결국 대다수 국민들은 공시지가 인상으로 인한 재산세 부담이 없고, 6억~9억원 주택이 문제인데 대다수 국민들이 봤을 때 이 가격은 고가 아파트라고 봐야 한다”고 했다. 

정 교수는 “재산세를 강화하지 못하다보니 ‘노후 대비는 부동산’이라는 공식을 강화시키고 우리나라 부동산 투기의 하나의 중요한 원인이 되고 있다”며 “소득 없이 세금 납부가 부담된다면 주택연금이나 이연 제도를 통해 해결할 수 있다”고 말했다. 세 부담 완화 방향으로 간다면 부동산 쏠림 현상을 잡을 수 없다는 설명이다.

“재산세 인하 쉽지 않을 것···추진시 ‘마래푸’ 급서 똘똘한 한 채 현상”  

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 재산세 감면 필요성에 대해서는 판단을 유보하면서 실행에 옮겨지기는 어려울 것으로 봤다. 최근 전반적으로 공시지가와 집값이 너무 올라 부동산 세금 부과 기준을 올릴 필요가 있다고 주장했다. 

박 위원은 “제산세 감면 기준은 6억에서 9억, 종부세 부과 기준은 9억에서 12억으로 인상할 필요가 있다”며 “소득이 없는 1주택자의 재산세를 면제하거나 감면하는 것은 옳고 그름을 떠나 현실적으로 추진하기 어려울 것으로 본다”고 말했다. 

이어 “일단 주택 보유자, 특히 비싼 집을 갖고 있는 사람들 대부분 소득이 없다”며 “고가 아파트 보유자들 대부분이 60~70대 노령층이고 30~40대가 종부세를 내는 경우는 드물다”고 덧붙였다. 이들의 재산세를 모두 면제해주면 세수 확보가 어려워 추진이 어려울 것이란 설명이다.  

박 위원은 “만약, 재산세를 완화한다면 마포래미안푸르지오 정도 가격대 집들이 혜택을 받을 것”이라며 “고가 주택이 아니라 중간 주택에서도 똘똘한 한 채 현상이 일어날 수 있다”고 전망했다.