분양가 통제, 민간 주택공급 유인 저해한다는 비판 있어와
심사 투명성 의심도 걷힐 듯
수익성 저하로 사업 중단하던 정비업계 재개 가능성 솔솔
[시사저널e=노경은 기자] 주택시장 정비사업에 청신호가 켜졌다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 전면 개정한다고 밝힌 영향이다. HUG는 분양가격 산정기준을 정비하고 심사기준 계량화와 심사기준 공개 등을 추진한다.
그동안 HUG의 분양가 통제는 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판이 있었다. 특히 구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사 투명성에 대한 의심이 지속적으로 제기되며 사업이 지연되고 공급이 늦춰지는 경우가 있어왔다.
주택산업연구원(주산연)은 HUG 고분양가 심사 기준 도입 이후 전국에서 인허가를 받고 분양을 보류한 물량의 비율이 4배 이상 증가했다는 집계를 내놨다. 연도별로 살펴보면 분양 보류 물량 비율은 2014~2016년에 5%였지만, 제도가 도입된 이후인 2017~2019년에는 21%로 증가한 것이다. 정부가 HUG를 통해 분양가를 억누르면서 시행사 격인 조합의 수익이 나질 않아 사업을 미루거나 중단한 것으로 풀이된다. 분양시장에서는 분양가와 시세 간 지나친 차이가 나며 로또분양이라는 말이 나오기도 했다. 이에 업계에서는 고분양가 심사규정 개선이 공급갈증 해갈에 도움을 줄 것으로 기대하고 있다.
10일 관련업계에 따르면 HUG는 앞으로 고분양가 심사 시 주변시세의 일정 비율(85~90%)을 상한으로 고려해 기준을 정한다.
HUG는 분양가 비교사업장도 분양사업장, 준공사업장 각각 한곳씩 2곳을 선정하기로 했다. 분양시장과 기존 주택시장 상황을 모두 반영하겠다는 얘기다. 심사기준도 개선한다. 지금은 분양단지 인근의 입지, 단지규모, 브랜드 중 2개 항목 이상이 유사한 단지를 비교사업장으로 정했다. 앞으로는 분양가격 비교사업장을 ▲입지, 단지특성(규모 75%·건폐율 25%) ▲사업 안정성(HUG 신용평가등급 75%·시공능력평가순위 25%)을 기준으로 항목별 점수로 평가해 총점차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 선정키로 했다.
심사기준도 공개한다. 그간 대략적인 심사 가이드라인만을 공개했으나 앞으로는 심사기준을 원칙적으로 공개한다. 심사도 본사에서 전담한다. 영업점별 심사방식 차이로 논란이 많았다.
이번 개선안에 따라 따라 올해 가장 주목받는 사업장이자 단일단지로 역대 최대규모를 자랑하는 서울 둔촌주공 재건축아파트(1만2032가구) 분양일정도 당겨질 것으로 기대된다. 해당 사업장은 지난해 HUG 심사에서 3.3㎡당 분양가가 3700만원 수준으로 제시되면서 HUG와 조합 측과 큰 차이를 보여 지난해 상반기부터 분양일정이 번번히 연기됐다. 하지만 업계에서는 개정된 분양가 심사 기준을 적용하면 둔촌주공 분양가는 4000만원 대를 넘볼 수 있다는 전망이 나온다.
업계는 수익이 나지 않아 분양사업을 무기한 연기하던 사업장들이 사업을 재개할 가능성도 높다고 내다보고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “정비사업의 경우 분양가가 시세 수준으로 올라간다면 적극적으로 사업을 추진하려는 단지가 많아질 것으로 본다”며 “사업장마다 구체적인 심사점수를 공개해 준다면 사업을 추진하는데 탄력을 얻을 수 있을 것”이라고 말했다.