다주택자 규제 정책 강화로 입주권 받을 수 있는 비주택 매물 몸값 높아져
[시사저널e=노경은 기자] 다주택자 세금 중과로 추가 주택 매수 부담이 커지면서 입주권을 받을 수 있는 비주택 매물의 몸값이 갈수록 치솟고 있다. 대표적인 게 재개발 구역의 나대지나 도로다. 이들은 관리처분인가가 나기 전까지는 주택수에 포함되지 않는데다가, 매수 과정에서 자금조달계획서를 작성하지 않아도 돼 상대적으로 주택 구입보다 접근 문턱이 낮다고 평가받는다. 다만 같은 도로나 나대지이더라도 각 지방자치단체가 조례를 통한 규모에 따라 입주권 부여 유무가 달라지는 만큼 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
7일 관련업계에 따르면 지난해 5월 사업시행인가를 받은 서울 은평구 갈현1구역의 나대지 약 30평형은 6억원 안팎의 시세를 형성하고 있다. 현재는 주택이 아니지만 추후 재건축이 진행되고 나면 조합원으로서 입주권을 받을 수 있는 자격이 주어진다. 일반주택을 사면 이주 이전까지 임대수익이라도 확보할 수 있지만 재개발구역 내 나대지나 도로는 임대수익이 발생하지 않는다. 그럼에도 일반 주택 매물보다 인기가 높은 까닭은 비주택이면서도 추후 주택으로 받을 수 있다는 점 덕분에 가장 장점이 큰 투자처라는 인식이 생겨서다. 주택담보대출이 까다로워진 것과 달리 여전히 일부 매물의 경우 대출이 가능하다는 점도 장점으로 부각되고 있다.
단 입주권을 확보하기 위해선 각 지자체에서 정한 조례에 맞는 조건을 갖춰야 한다. 저렴하다고 무턱대고 샀다간 현금청산 대상이 될 수도 있다. 서울시의 경우, 90㎡ 이상일 경우 현재 보유한 주택수와 무관하게 입주권을 받을 수 있다. 30~90㎡ 규모의 토지는 사업시행인가를 고시한 날로부터 공사가 완료된 날까지 세대원 전원이 무주택 자격을 유지해야만 입주권이 주어진다. 도중에 주택을 취득할 경우 현금청산 대상이 된다. 30㎡ 미만의 규모 소유자는 주택수 유무와 관계없이 청산을 받아야 한다. 부산시는 도시 및 주거환경정비조례를 통해 부지 규모가 60㎡ 이상이면 입주권을 부여한다고 규정하고 있다.
재개발 구역 뿐 아니라 재건축 단지에서도 주택수에 포함되지 않으면서 입주권을 확보하는 방법으로 상가 매수를 택하는 이들이 늘고 있다. 재건축단지 내 상가는 주택수에 포함되지 않는데다가 대출이 감정평가액의 70%까지 가능하다. 대출로 초기투자금액을 대폭 줄이고 상가에서 나오는 월세로 이자를 내서 추후 아파트 입주권을 확보하는 방식이다. 관리처분인가가 나고 나면 매수시 대출이 안 나오는 만큼 사업진행속도를 잘 확인하는 것도 필요하다. 과천 중앙동 A공인중개업소 관계자는 “일반분양에서 당첨될 기회도 많지 않다보니 상가 물건을 재테크 수단으로 활용하는 경우가 있다”며 “초기투자비용을 적게 할 수 있으면서 주택수에도 포함되지 않는다는 게 큰 장점”이라고 말했다.
업계에서도 올해 부동산 이슈는 절세인 만큼 세금을 줄이면서 주택수를 확보하는 이 같은 투자처가 주목받을 것으로 예상한다.
한 부동산업계 관계자는 “조정대상지역에서의 주택취득세가 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%로 중과됐지만 나대지나 도로 등의 취득세는 4.5%일 정도로 세금 차이가 크기 때문에 절세 가능한 매물이 주목받는 것”이라며 “입지가 좋고 가격이 싸다고 무턱대고 살 수 있는 시기는 지났다. 당분간 특수물건의 인기는 계속될 것으로 보인다”고 말했다.