내년 입주물량 올해의 반토막···임대차보호법도 부담
비과세 및 장특공제 혜택 받기위한 2년 이상 실거주 요건 채우기 위해 집주인 입주 많아질 듯
[시사저널e=노경은 기자] 올해 주택시장 분위기를 이끈 큰 줄기 중 하나는 전세난 심화였다. 그런데 시장에서는 내년엔 올해보다 더 심각한 전세난이 올 것으로 전망하고 있다. 공급물량이 올해 대비 대폭 줄어들어서다. 불과 1년 전인 지난해 12월 ‘공급물량은 충분하고 공급부족 우려는 공포마케팅일 뿐’이라던 김현미 국토교통부 장관마저도 ‘다만 2021년에는 과거 인허가가 적었던 점 때문에 공급물량이 축소할 것’이라고 우려한 바 있다. 이와 함께 주택시장 안정화를 위한 정책입안도 결과적으로는 임차인이 전셋집을 구하기에 불리한 환경을 만들어버린 셈이 됐다.
1일 관련업계에 따르면 내년 서울 아파트 신규 입주 물량은 2만5520가구 정도로 추산된다. 올해 입주물량이 5만289가구였던 점에 견주어보면 절반 수준이다. 일반적으로 입주물량이 많이 풀릴 때에는 전세가격이 안정화되는 경향을 보인다. 입주물량은 전세시장의 주요 공급처 중 하나로 작용하는 것이다. 입주물량이 많았던 올 해도 전셋집 구하기가 하늘의 별따기인데다 천정부지로 치솟았는데, 물량이 올해의 반토막 수준인 내년에는 더욱 심각한 전세대란이 이어질 수밖에 없다는 분석이 나온다.
공급물량 부족 뿐 아니라 시장 제반환경도 전세시장의 혼란에 기름을 들이붓는 격이 됐다. 정부는 투기목적의 주택매입을 차단하기 위해 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 집주인인 소유주가 2년 이상 실거주할 것을 의무화했다. 이와 같은 내용을 발표한 8·2 부동산대책 이전에는 실거주 없이 2년 보유만 해도 1주택자는 양도세 혜택을 받을 수 있었다. 예전 같았으면 집주인이 전세로 내놓을 주택이었는데 세제혜택을 받기위해 자신이 들어가 살면서 전세로 나오는 매물이 급감했다. 기존 주택이 있는 상태에서 새로운 주택을 보유한 일시적 1가구 2주택자의 경우에도 1년 이내에 전입을 해야만 양도세 혜택을 받을 수 있다. 고가주택 1가구 1주택자가 장기보유특별공제를 받기 위해 2년 이상 실거주해야 하는 조항 등으로 실거주하는 집주인도 증가했다.
세제혜택을 받기 위한 선택적 실거주 뿐 아니라 보유주택을 지키기 위한 의무 거주도 늘었다. 올해 6월 정부는 잠실, 삼성, 청담, 대치동을 토지거래허가구역으로 묶고, 집을 구매한 후 6개월 이내에 집주인이 실입주를 할 경우에만 구입이 가능하도록 했다. 영동대로 지하복합환승센터와 잠실 국제교류복합지구 개발 등의 호재를 기대하며 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 횡행할 것을 우려한 처사였다. 이와 함께 조합설립인가를 연내에 마치지 못한 재건축 단지의 경우 내년부터는 집주인이 2년 이상 실거주해야만 신축 아파트의 입주권을 부여한다는 단서도 추가했다. 입주권을 받지 못하면 현금청산대상이 되는데 이럴 경우 시세보다 훨씬 낮은 값을 받게 되는 게 일반적이어서 집주인들이 입주를 하는 것이다.
여기에 올 하반기부터 본격 시행된 임대차보호법의 계약갱신청구권도 시장에 전세시장을 더욱 어렵게 할 전망이다.
권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대차3법 영향에 따른 물량 부족, 사전청약으로 야기될 수요 증가, 이주수요 증가 등으로 내년 상반기까지는 전셋값 상승 압박이 이어질 것으로 예상한다”고 내다봤다. 이어 그는 “가격에 초점을 맞춘 주택정책 시각 틀에서 벗어나 지역별 수급 균형에 초점을 맞춘 주택정책 틀을 구축해야 한다”고 말했다.