개정안 시행된 8월 중순부터 주택수 포함된 영향···취득세 중과 영향에 두달 새 35% 이상 급감
[시사저널e=노경은 기자] 올 상반기 상업용 부동산 시장을 뜨겁게 달군 오피스텔 시장이 싸늘하게 식어가고 있다. 아파트에 대한 정부의 규제가 강화된데다 초저금리에 따른 유동자금이 증가하면서 일부 사업장에서는 수백 대 1의 청약경쟁률을 보이기도 했지만 7·10 부동산 대책으로 오피스텔까지 주택수에 포함되며 주목도가 떨어진 것이다. 정부의 개정안 시행을 전후로 전국 오피스텔 거래량은 불과 두 달 사이 35% 이상 급감한 것으로 집계됐다.
22일 한국감정원 알원에 따르면 9월 전국 오피스텔 거래량은 1만2106건으로 집계됐다. 이는 7월 거래량이 1만8992건이었던 것에 견주어보면 36.2% 급감한 수준이다.
앞서 정부는 6·17 부동산 대책을 통해 주택담보대출과 전세자금대출 조건을 강화하고 법인의 아파트를 거래할 경우 양도세를 높이는 등 강도 높은 규제에 들어갔다. 이에 투자자들은 규제 무풍지대인 상업용 부동산으로 눈길을 돌렸다. 특히 코로나19 등으로 공실우려 및 수익률에 타격을 입는 상가 대신 오피스텔이 투자 대상으로 주목받았다.
이 같은 까닭에 올 상반기 오피스텔 분양 시장은 1만6513실 모집에 29만2881명이 신청해 평균 청약 경쟁률이 17.7대 1에 달했다. 이는 감정원의 오피스텔 관련 집계가 시작된 2018년 하반기(6.5대 1) 이후 최고 수준이다. 지난해 상반기에는 2.6대 1, 하반기가 3.1대 1에 불과했던 점에 비하면 경쟁률이 6배 가량 치열해진 것이다.
그러나 오피스텔은 반짝 인기에 그쳤다. 정부가 7·10부동산대책의 후속 조치로 마련한 지방세법 개정안에서 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하면서 세 부담이 대폭 늘어났기 때문이다. 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에 의하면 올해 8월 12일 이후 취득하는 오피스텔은 주거용 오피스텔에 한해 주택 수에 포함된다. 7월만 해도 무주택자가 오피스텔을 수십 채 갖고 있더라도 첫 주택 마련시 취득세를 1주택 세율로 매겨 계산했지만, 이제는 보유중인 아파트 없이 오피스텔만 여러 채 가지고 있더라도 다주택자로 간주하는 것이다. 과거 1~3% 수준이었던 취득세율은 8%까지 오르며 세 부담이 늘어나게 됐다. 다만 취득가 1억 원 미만은 제외된다.
사정이 이렇자 부동산 시장에서는 수요층이 대폭 감소한 오피스텔 매매 시세가 떨어지며 전세가격이 매매가격을 넘어서는 깡통전세 현상도 나타날 수 있다고 우려하고 있다. 실제 감정원의 오피스텔 매매가격지수를 보면 8월 99.98에서 9월 99.94로 떨어진 반면 전세가격지수는 100.13에서 100.27로 상승세를 타고 있다. 매매를 통한 보유가치는 떨어지는데 아파트 전세를 구하기가 하늘의 별따기 수준으로 어려워지자 전세수요층이 오피스텔로 몰리며 전세가치는 상승하는 것이다.
한 부동산업계 관계자는 “전세가율이 80% 넘는 오피스텔은 추후 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 위험이 있기 때문에 세입자들은 반드시 전세가율을 체크하고 입주할 필요가 있다”며 “전셋값이 크게 오르는 현 추세라면 전세자금 반환보증보험 가입 등 만일의 사태를 대비하는 것도 필요하다”고 말했다.