서울에선 대규모 공급방법은 정비사업이 유일
재초환과 추가분담금 증가하면 사업 중단, 결국 공급 끊기며 기존 주택시장 집값↑ 초래 우려
올 상반기 새로운 건설사와의 공사계약으로 기대감을 모았던 반포주공1단지 3주구에 역대 최대규모인 가구당 4억200만 원의 초과이익환수금이 통보되면서 재건축 시장이 술렁이고 있다. 민간택지 분양가 상한제 시행까지 겹치면서 수익성은 악화될대로 악화된 상태이기 때문에 일부 재건축 단지에서는 더 이상 이번 정권에서는 재건축 사업을 무리해서 속도 낼 필요가 없다는 판단도 나오고 있다.
29일 관련업계에 따르면 서초구청은 반포주공1단지 3주구 조합 측에 재건축 부담금 예정액 5965억6844만 원을 통보했다. 가구당 환수금액으로 나누면 4억200만 원이다. 앞서 국토교통부가 서울 강남권 재건축 단지의 부담금 예정액이 조합원 1인당 평균 4억3900만 원, 최고 8억4000만원에 이를 것으로 예상된다고 발표한 바 있는데 이에 근사한 값이 나온 것이다. 부담금 예상액은 사업시행인가를 받은 재건축 조합이 3개월 내 공사비 등 관련 자료를 관할 지방자치단체에 제출하면 지자체가 1개월 내 통보하도록 하고 있다.
다만 종전 최고금액인 2018년 5월 발표된 반포 현대아파트의 1인당 부담금 예정액 1억3568만 원을 훨씬 웃도는 액수인 만큼 시장은 혼란스러워 하고 있다. 이는 추정액에 불과하고 재건축 종료 시점인 준공 후 확정부담금이 확정되는데, 3~4년 후에 아파트 시세가 오르면 부담금이 더 늘어날 수도 있다.
재건축초과이익환수제(이하 재초환)는 재건축 조합원 1인당 평균개발이익이 3000만 원을 넘어서면 초과이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 차단하고, 주택가격 안정 등을 도모하기 위해 도입된 것으로 수년 간 주택시장 침체로 유예되다가 지난 2018년 1월부터 재시행 됐다.
문제는 재초환을 포함한 정부의 잇단 재건축 규제로 공급 부족이 심화될 수 있다는 점이다. 일각에서는 정부의 지나친 재산권 침해라고 반발하기 때문이다. 재초환 환수가 본격화되면 반발이 확산함에 따라 재건축 진행속도가 둔화되거나 사업이 미루는 사업장이 늘어날 소지도 다분하다. 이는 가뜩이나 공급부족에 허덕이는 서울의 주택 공급을 더욱 위축시킬 수 있다는 우려를 낳고 있다. 결국 주택 공급 위축이 집값 상승으로 이어질 것이라는 전망이다.
반포3주구 한 조합원은 “3년 안에 수억 원을 무슨 수로 마련해 내라는 것인지 모르겠다”며 “이럴 바에야 재건축을 안 하는 게 나을 것 같다”고 토로했다. 강남구 압구정동 미성아파트 한 조합원은 “세금으로 낼 바에야 1대1 재건축 방식으로 가는 게 낫겠다”며 추진위 측에 재건축 사업방식의 변경을 제안하기도 했다고 말했다. 1대1 재건축은 새로 짓는 아파트의 가구수가 기존 구축과 동일하게 지어지는 방식으로, 비용이 늘어나는 만큼 초과이익은 줄어 부담금이 낮아진다.
전문가들은 재초환 부담금이 통보될 때마다 강남권 재건축 조합원들 사이에서도 의견이 분분하게 엇갈리며 사업이 늦어질 공산이 크다고 전망한다. 1대 1 재건축으로 사업방법을 전환을 검토하는 등의 셈법도 복잡해질 수 있다. 이렇게 되면 정부의 정책 기조가 가뜩이나 부족한 서울 주택 공급을 더욱 위축시켜 결국 집값 상승으로 이어지는 결과를 초래할 수 있다. 실제 강남구 대치쌍용1·2차 단지는 부담금 납부에 반대하는 조합원이 많아 시공사를 선정하고도 사업 추진을 보류한 상태다.
한 부동산업계 관계자는 “역대 최고 금액의 세금이 현실화하면서 강남3구의 재건축 단지 시세가 당분간 위축될 가능성은 있다”면서도 ”하지만 재건축·재개발을 틀어막아 공급절벽이 장기화하는 상황이어서, 신축 아파트 수요를 잡지 못하며 집값은 오를 수밖에 없을 것”이라고 지적했다.