3개월 전 청약경쟁률 30대 1→7.8대 1로 75% 감소
조정지역으로 규제 강해지고 분양권 거래 금지된 영향
다주택자는 취득세부터 모든 세금 조여놓은 탓 수요자 이탈 늘어
경기도의 청약열기가 싸늘히 식어가고 있다. 불과 3개월 전 평균 청약경쟁률이 30대 1에 육박하던 것과 달리 최근에는 한 자릿수로 낮아진데다 미계약 물량인 줍줍도 늘고 있다.
1일 관련업계에 따르면 8월 경기도에서 분양한 사업장의 평균 청약경쟁률은 7.8대 1로 집계됐다. 5월 경쟁률이 29.3대 1로 30대 1에 육박했던 것에 견주어보면 75% 이상 낮아진 것이다. 같은시기인 지난달 역대 최고 분양경쟁률 기록을 새로 쓴 서울 분양시장의 분위기와는 정반대다.
사정이 이렇다보니 일부 사업장에서는 미분양 사업장도 나오는 실정이다. 양주시 덕계동 금강펜테리움센트럴파크는 1순위에서 0.69대1로 순위 내 마감으로 모든 물량을 털어내기에 실패했고, 양평군 양평휴먼빌리버파크어반도 1순위 청약경쟁률에서 0.62대 1을 기록했다. 평택시 현덕면 이안평택안중역은 1순위서 미달된 채 전체 경쟁률은 0.62대 1을 나타냈다.
이처럼 뜨거웠던 경기도 분양시장이 침체기를 맞은 것은 5월부터 8월까지 정부가 쏟아 낸 부동산 대책 영향이다. 5월에는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 미루겠다고 발표했다. 여기에 분양권 전매 등 시장 교란행위에 대한 특별단속이 강화되는 추세여서 투자수요가 빠지면서 열기는 다소 진정된 것이다.
6월에는 6·17 대책을 통해 대다수 수도권 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 이에 따라 세대주만 청약을 할 수 있도록 하고, 1순위 청약을 위해서는 1년 이상 거주하는 등 청약 자격이 까다롭게 했다. 대출 규제 역시 강화됐다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 각각 50%로 제한되며, 9억 원을 초과할 경우 LTV는 30%로 줄어든다. 양도세 중과 및 종합부동산세율 인상 등 세금 부담도 커지게 된다.
7월에는 7·10 대책을 통해 다주택자의 취득세와 종합부동산세, 양도세를 모두 대폭 올렸다. 4주택 이상 보유 세대에만 적용하던 다주택자 취득세 중과를 2주택 이상으로 확대하면서 세율도 4%에서 8∼12%로 역대 최고 수준으로 상향했다. 12%는 현행법상 별장이나 일부 고급주택 등에 적용하던 가장 높은 취득세율이다. 주택을 다수 보유하는 데 따른 종부세 부담도 올렸다. 최고세율이 현행 3.2%에서 6.0%로 상향 조정돼, 3주택 이상 보유자(조정대상지역은 2주택 이상)는 과세표준 구간별 중과세율이 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 올랐다. 단기 양도차익 환수를 위해 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도세율도 크게 인상됐다. 1년 미만 보유한 주택을 팔 때는 양도세율이 현행 40%에서 70%로 높아지고 2년 미만 주택은 현행 기본세율(6~42%)에서 60%로 올랐다. 결국 다주택자의 분양권 추가획득을 통한 입지를 좁혀놓자 분양시장에서 투기수요가 빠진 것이다.
8월에는 수도권 공급확대책 발표에서 3기신도시 등 용적률 상향과 공공재개발·재건축을 통한 공급물량 확대를 발표했다. 공급물량 확대 기대감에 주택 청약 수요층은 주택구입을 미뤘고, 입지적 장점이 뚜렷하지 않은 사업장은 저조한 경쟁률을 내놓은 것이다.
전문가들은 똘똘한 한 채 회귀현상, 이에 따른 경기권 일부 청약경쟁률 하락기조는 갈수록 가속화 할 것이라고 전망하고 있다. 특히 정부가 내놓는 3기신도시 사전청약이 시작되는 내년이 되면 경기권 내에서도 경쟁력 없는 사업장은 미분양이 과도하게 나와 계약금 20%→10%로 인하, 중도금 무이자·발코니 무상 등 고객의 관심 끌기 마케팅이 되살아날 수 있다고 전망하기도 한다.
한 부동산업계 관계자는 “다주택자를 타깃으로 한 세금 규제 강화로 인해 갭투자, 분양권 전매 등 투자환경이 암울해졌다. 결국 이들은 기존 주택 처분 자금으로 똘똘한 한 채를 새롭게 구매하는 경향을 보일 것”이라며 “이렇게 되면 상대적으로 수요층이 탄탄하지 못한 지역의 사업장은 미분양을 털어내기 위한 자구책을 쓸 수밖에 없다”고 말했다.
임병철 부동산114 수석연구원은 “정부 대책은 물론 분양권 전매 등 시장 교란행위에 대한 특별단속도 강화되는 추세여서 미분양 해소가 더딘 지역은 청약 열기에서 배제된 흐름을 보일 가능성이 있다”고 내다봤다.