[인터뷰] 김대형 마스턴투자운용 대표 "공모리츠, 배당보다 성장성 봐야"

“공모리츠는 부동산 자산운용사의 꿈입니다. 기관투자가보다는 개인투자자 입장에서 자산운용사가 운용을 주도할 수 있고 대중들에게도 투자기회를 제공할 수 있기 때문입니다.”

김대형 마스턴투자운용 대표는 시사저널e와 심층인터뷰에서 공모리츠 상장을 추진하는 이유에 대해 이같이 말했다.

최근 공모리츠 '마스턴프리미어 1호 리츠' 상장을 추진하고 있는 마스턴투자운용은 국내 부동산 전문 자산운용사 가운데 성장세가 돋보이는 운용사로 꼽히고 있다. 김 대표는 SK건설과 삼성물산, 글로벌 컨설팅회사 아더앤더슨을 거쳐 2001년 코람코자산신탁 창업멤버로 입사했고 2010년 회사를 나와 마스턴투자운용을 설립했다. 이후 마스턴투자운용은 기관투자가들에게 높은 수익률을 꾸준히 안겨주면서 빠르게 성장하고 있다. 현재 마스턴투자운용 관리자산(AUM)은 16조원을 상회한다.

김 대표는 이러한 마스턴투자운용의 고성장에 대해 개발 및 리모델링을 통한 부가가치 창출전략이 핵심원동력이 됐다고 평가했다. 마스턴투자운용은 부동산을 단순히 사고파는데 그치지 않고 개발하거나 리모델링 이후 팔기 때문에 수익성이 남다르다는 설명이다.

김 대표는 현재 리츠협회장도 맡고 있다. 그는 리츠협회장으로서 리츠 및 부동산 투자를 고려하는 개인투자자들에게 현재 수익률이 아닌 미래 성장성을 봐야 한다고 조언했다.

- 마스턴투자운용이 8월 상장을 추진하고 있는 마스턴프리미어 1호 리츠에 대한 관심이 높다. 프랑스 파리의 크리스털파크빌딩 수익증권을 기초자산으로 하는 해외 부동산 재간접리츠인데 사모리츠를 해온 마스턴투자운용이 특별히 이번에 공모리츠를 내놓는 이유가 있는가?

“공모리츠는 자산운용사의 꿈이라고 생각한다. 사모리츠는 기관들이 운용 및 지속여부를 결정하지만 공모상품은 개인투자자 입장에서 자산운용사가 책임운용하는 구조다. 사모리츠와 달리 한 번 상장한 리츠는 추가적으로 자산을 편입함으로써 지속될 수 있다. 우리는 그렇게 영구적으로 지속되는 리츠를 만들고자 한다.

해외 부동산 투자를 기관 전유물이 아닌 개인에게 오픈해서 많은 사람들에게 투자기회를 제공해야 한다는 철학도 반영됐다. 최근 정부가 상장예비심사제도를 거치지 않게 공모상장 리츠 관련 규제도 완화해주고 금리도 낮아져서 사업환경이 좋아졌다. 이번이 좋은 기회라고 생각한다.“

- 이번 마스턴프리미어 1호 리츠와 관련해 코로나19로 해외 오피스에 대한 우려도 존재한다. 일각에서는 기관투자가들에게 재매각(셀다운)하지 못한 물량을 개인투자자들에게 떠넘기는 것이 아니냐는 우려도 있다. 이 부분에 대해 투자자들에게 어떻게 설명하고자 하는가?

“현재 코로나19로 해외 상업시설이나 호텔 등이 어려운 상황은 맞다. 하지만 크리스털파크빌딩은 글로벌 컨설팅업체인 프라이스워터하우스쿠퍼스(Pwc) 프랑스 지사나 화장품기업 에스티로더 등 안정적인 임차인이 들어와 있고 공실률이 0%다. 크리스털파크빌딩의 위치가 파리 도심에 있는데 근처에 크리스털파크빌딩의 위상을 대체할만한 부지나 시설이 없다. 임차인 업종을 분석해봐도 코로나19로부터 영향을 덜 받는 업종이다.

지난해 정부가 공모리츠 활성화를 위해 규제 완화에 나설 움직임을 보이자 기관투자가들에게 크리스털파크빌딩 수익증권을 전부 매도하지 않고 공모리츠 상장을 위해 1000억원 가량을 남겨뒀다. 이미 금융당국에 이러한 설명을 자세히 드렸다. 다른 공모리츠는 어떤지 모르겠지만 이번 마스턴프리미어 1호 리츠는 처음부터 좋은 의도를 가지고 진행한 상품이라고 말씀드릴 수 있다.“

- 마스턴투자운용은 프리미어리츠 외에 추가로 공모리츠를 상장할 계획이 있는가?

“현재 해외 재간접 펀드를 매입해서 상장시키는 컨셉의 공모리츠를 준비하고 있다. 국내 쪽에도 실물 부동산 위주로 구성된 모자형 공모리츠를 준비 중이다. 지주사처럼 공모리츠가 정점이 되어 여러 건물을 거느리는 구조다. 지주사처럼 공모리츠가 정점이 되어 여러 건물을 거느리는 구조다.”

- 마스턴투자운용 이야기를 해보자. 최근 업계에서 가장 주목받는 부동산자산운용사다. 어떻게 하다 설립하게 됐나?

“건설사에 다니다 글로벌 컨설팅사를 거쳐 코람코 창업멤버로 입사했다. 당시 직함은 이사였는데 성과를 내고 부사장까지 올랐다.  한 10년을 일했는데 자산운용사 본업에 맞게 자산운용 전문가를 위한 새로운 일터 문화를 만들어보고자 새로운 결심을 했다.

자산운용사는 전문가들이 중요하니까 전문가들이 하고 싶은 대로 할 수 있고 회사가 적극적으로 지원해주고 그러면 좋은 성과를 내지 않겠느냐하는 생각이 있었다. 그래서 전문 인력들이 맘껏 뛰놀 수 있는 운동장 같은 회사를 만들어보자는 의도로 마스턴투자운용을 설립했다.”

-이지스자산운용을 만든 고 김대영 사장도 그렇고 당시 우수인력들이 코람코에서 무더기로 퇴사한 듯하다

“김대영 사장은 가장 먼저 나왔고 저는 그 다음에 나왔고 현 조갑주 이지스자산운용 대표는 제가 나온 뒤에 나왔다. 김대영 사장은 존경할 만한 분이었고 저희가 많이 따랐다. 코람코에서 일하면서 코드도 잘 맞고 좋은 신뢰관계를 구축했다.

조갑주 대표와는 이런 신뢰를 바탕으로 코람코를 나온 이후에도 경쟁도 하고 있지만 법에 저촉되지 않는 범위내에서 협력하고 있다. 조 대표는 마스턴투자운용의 2대주주이기도 하다.“

- 마스턴투자운용의 고성장에 주목하는 시선이 많다. 마스턴투자운용이 많은 성과급을 지급한다는 뉴스가 나오기도 했다.

“마스턴투자운용 성장률은 최고다. 1인당 생산성이 높다. 직원들이 열심히 해줬기 때문이다. 나도 한때 직원이었기 때문에 직원들을 보면서 예전 생각을 많이 한다. 마스턴투자운용 설립 때부터 직원들에 대한 철저한 보상을 원칙으로 세웠고 잘 실천해왔다고 생각한다. 우리는 세후 영업이익의 35%를 임직원들에게 성과급으로 배정한다. 이외에도 우리 직원들에게 대출을 해주고 그것을 투자하게 해준다던지 하는 동기부여를 더 해준다.”

- 마스턴투자운용의 사업전략이 다른 자산운용사와 차별화됐다는 평가도 많다.

“마스턴투자운용은 기본적으로 밸류애드(Value-add)·오퍼튜니티(Opportunity)에 특화된 자산운용사다. 밸류애드는 리모델링이나 개발을 통해 가치를 끌어올려 수익을 내는 투자기법이고 오퍼튜니티는 개발 사업에 투자해 고수익을 추구하는 방식이다. 쉽게 말하자면 우리는 개발사업과 리모델링을 전문으로 하는 부동산자산운용사다. 전체 포트폴리오의 20%가 밸류애드고 40%가 오퍼튜니티다.

하드에셋(다 지어진 건물)을 사면 100% 가격에 사는 것이다. 하지만 개발사업을 통해 건물을 짓게되면 신축건물을 90%수준에서 살 수 있다. 이 10%가 큰 차이를 만든다. 가격 하락에 대한 헤지 역할도 할 수 있다.“

- 상업시설을 매입해 주거시설로 바꾸는 것도 같은 맥락인가? 여의도 NH투자증권 본사건물이나 메리츠증권 2사옥을 매입해 주거용 오피스텔로 용도변경을 한다든 지 등등

“우리가 말하는 개발은 건물을 사서 부수고 다시 짓는 것이다. 이제 빈 땅은 존재하지 않는다. 좋은 위치 찾다보면 허름한 건물이 있다면 용적률을 살펴보면 더 높게 지을 수도 있다. 그러니까 기존 건물에 새로운 가능성을 보는 것이다.

NH투자증권 본사 건물이나 메리츠증권2사옥을 매입할 때도 우리는 주거시설로 변환이 가능하다는 점에서 새로운 부가가치를 봤다. 2010년부터 여의도에는 너무 많은 오피스 공급이 이뤄졌다. 공실이 많다. 여의도는 외연적 팽창이 제한적인 공간이라 기업들이 무한정 들어올 수가 없는 곳이다. 반면 지금 여의도에 존재하는 주거시설은 대부분 40평형대 이상인 대형평형 아파트들이다. 우리는 방1,2개짜리 주거시설에 대한 수요가 많다는 것을 봤다.

결국 고쳐서 파는 것이 가장 많이 남기는 것 같다. 지금도 현 시세대로 사더라도 업사이드가 있는 것을 사면 된다. 위치가 좋은 물건을 돈을 더 주고라도 산다. 지금까지 문제없이 계획된 수익률을 초과달성해서 지켜오고 있다. 이 분야에서 경쟁이 덜 치열했고 우리에게 기회가 많았던 것 같다.“

- 이지스자산운용처럼 본사 상장계획은 있는가

“가능성은 반반이라고 본다. 상장을 하려면 회사가 구체적인 성장계획과 자금 필요성이 있어야 한다. 우리가 작년에 운용자산을 7조5000억원가량 늘렸는데 매년 이보다 더 늘려야 하는 것은 아니다. 경제상황과 시장 환경을 보고 사업계획을 짜야 한다. 줄일 필요가 있을 때는 줄여야 한다. 그런데 상장하게 되면 투자자들에게 매년 성장성을 보여줘야 한다. 이런 부담을 가지는 것에 대해 고민 중이며, 신규사업도 계획하고 있는데 필요하면 회사채 발행 등을 통해 우선 조달할 예정이다.

하지만 마스턴투자운용의 미래를 생각하면 상장은 고려해볼만하다. 마스턴투자운용은 IB형 운용사를 지향한다. 직접 지분투자를 하는 것을 원한다. 이를 위해서는 자금이 많아야 한다. 굳이 상장이 아니더라도 다른 방식을 통해 자금조달이 필요하다고 생각한다. 이런 차원에서 저축은행 인수도 대안이 될 수 있다.“

- 리츠협회장도 맡고 있다. 리츠협회장으로서 리츠 투자자에게 투자조언을 해달라.

“우선 수익성, 배당보다 내재된 성장성을 봐야 한다고 조언하고 싶다. 연평균 수익률이 7%라고 하더라도 5%인 리츠보다 주식가격이 안 좋을 수 있다. 이 부분은 부동산에 대한 이해도가 있어야 한다. 이것을 파악할 수 있느냐가 핵심이라고 본다. 전문가들로부터 자문을 듣는 것을 추천한다.

운용사 선택도 중요하다. 도덕적으로 투명하게, 평판에 대해서 책임지고 장기적으로 하는 운용사를 골라야 한다.

대기업이 재원조달을 위해서 내놓는 공모리츠는 가급적 투자를 지양해야 한다고 조언하고 싶다. 리츠 투자는 수익성 외에 성장성이 중요한데 이런 리츠는 당장 수익률은 좋을지 몰라도 성장성을 찾기가 쉽지 않다.“

- 마지막으로 개인들에게 부동산 투자에 대해 조언하고자 하자면

“투자적인 측면에서 보면 오피스가 밀집한 지역 근처의 주택을 구매하는 것이 괜찮을 듯하다. 10년 이내 신축이 좋다고 하는데 제 입장에서는 가장 좋은 것은 재개발재건축이다. 착공이 2년 이내 임박해 있는 물건을 사는 것이 제일 싸게 좋은 집을 사는 방법이라고 본다.”