풍선효과 미연 방지위해 사전에 수도권 거의 전역 조정대상지역 지정한 영향
미분양 관리지역인데 내일부터 세제·대출·청약요건 강화돼 미분양 발생우려 더 커져
6·17 부동산 안정화 대책으로 경기권 상당수 지역이 규제지역으로 묶인 가운데 일부 지역에서 반발의 목소리를 높이고 있다. 정부가 미연에 풍선효과를 방지하기 위해 조정대상으로 지정함에 따라 상당수 미분양 관리지역까지도 규제의 덫에 걸리게 됐기 때문이다.
18일 관련업계에 따르면 정부는 하루 전 발표된 21번째 부동산 대책을 통해 수도권에서 안성, 양주, 평택, 인천중구를 포함한 총 21개 시 또는 자치구가 조정대상으로, 군포, 의왕 등을 포함한 8곳이 투기과열지구로 지정됐다. 이들 지역은 하루 뒤인 19일부터 각각의 규제지역에 해당하는 세제, 대출, 청약요건을 적용받게 된다.
문제는 규제지역으로 묶인 지역 중 일부가 현재 미분양 관리지역 대상이라는 점이다. 정부는 지난 2016년 8·25 대책을 발표하면서 미분양 관리지역 관리라는 제도를 도입했다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 미분양이 발생하거나 발생할 우려가 높은 지역을 지정해 관리하는 제도다. 미분양 증가로 지역 주택시장이 침체기를 맞기 전에 수급량을 조절한다는 취지에서 도입됐다. 미분양 주택수가 500세대 이상인 시·군·구 가운데 미분양 물량 증가 ▲해소되는 속도 느린지역 ▲미분양 우려되는 지역 ▲모니터링이 필요하다고 판단되는 지역 등을 심사를 거쳐 결정하게 된다. 이 기준으로 심사를 거쳐 현재 미분양 관리지역으로 지정된 곳은 30여 곳에 이른다.
HUG는 양주에 대해선 모니터링이 필요하다는 이유로 이달 말까지 미분양 관리지역으로 지정해둔 상태다. 평택은 특정연월 세대수가 1년간 월평균 미분양 세대수의 2배 이상이라는 까닭에 11월 말까지 미분양 관리지역 대상 중 하나가 됐다. 안성시와 인천중구도 평택과 같은 이유로 관리 지역으로 지정했으며 각각의 관리기간은 11월 말, 8월 말까지다.
때문에 업계에서는 미분양 우려가 있어 관리대상으로 선정해놓고는 조정대상으로 지정하는 것은 어폐가 있다고 말한다. 조정대상으로 지정하는 것은 주택가격이 급등세를 보이고 있어 안정화하기 위한 조치이기 때문에 미분양이 쌓여있는 관리지역에 맞지 않다는 것이다. 수도권은 아니지만 이번에 조정지역으로 지정된 충북 청주 역시 마찬가지다. 최근 부동산 투기세력이 많이 유입돼 있다지만 HUG는 여전히 내달 말일까지 미분양 지역으로 지정해 두고 관리하고 있다.
한 부동산업계 관계자는 “공급물량과 악성 미분양 적체를 우려해 관리대상으로 삼고는 규제를 더 강하게 가한다는 게 논리의 앞뒤가 맞지 않는 것”이라고 꼬집었다. 또다른 건설업계 관계자 역시 “미분양 관리중인 지역을 조정지역으로 묶는다면 미분양은 계속 이어질 수 있다“라며 “아파트는 미분양나서 문제라면서 또 조정은 해야하는 지역이라는 게 규제라는 테두리에 갇힌 과한 처사”라고 밝혔다.
현재는 미분양 관리지역에서 벗어났지만 수년 째 관리를 받아온 인천 검단신도시 주민들도 반발하고 있다. 입주민으로 구성된 검단신도시 스마트시티 총연합회는 6·17 대책 발표 직후 “검단신도시는 지난해 1월부터 9월까지 장기 미분양 지역으로 남아 있었다. 또 인천 서구는 불과 3개월 여 전인 지난 2월 말 미분양 관리지역에서 해제됐다. 이러 곳을 일부 기록적인 청약경쟁률과 시세상승을 보인 지역과 동일선상에서 투기과열지구로 지정하는 것은 불합리하며, 책수단의 합리성과 타당성을 상실한 것”이라고 반발했다.