한국감정원, 서울 아파트 전세값 50주 연속 상승···누적상승률 3.09%
임대차3법 시행 앞두고 소급적용 안된다는 점 노린 집주인 영향에 전세가 단기 급등 우려도 커져
서울 전세시장 수급이 불안정해지면서 전세가격이 껑충 뛰고 있다. 강북에서는 재계약을 하는데 이전 보증금 대비 2억 원이나 높아지며 세입자들이 애먹는 사례가 생길 정도다. 주택시장을 둘러싼 각종 제반환경으로 서울 전세수요는 늘어나는 반면 공급물량은 줄어드는 상황이어서 업계에서는 올 가을 극심한 전세난이 발생할 수도 있다고 우려하고 있다.
15일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 서울 성북구 정릉우성 아파트 전용 84㎡는 5억2000만 원 대에 전세계약이 체결됐다. 약 2년 전인 2018년 5월 3억1000만~3억3000만 원에 성사됐던 것에 견줘보면 재계약 시기가 돌아온 2년 만에 2억 원이 뛴 것이다. 상승률로 보면 70% 이상 급등이다.
강북이 이정도이니 학군 수요가 꾸준한 강남은 당연히 급등세가 더 가파르다. 강남구 도곡동 도곡1차 아이파크 전용 130㎡는 최근 13억5000만 원에 전세계약이 이뤄졌는데, 이는 4월 12억 원에 비해 두 달 새 1억5000만 원이 뛴 수준이다. 이곳 뿐 아니라 서울의 상당수 아파트들의 전세가격은 모두 큰 폭으로 오름세를 보이고 있다. 특히 직방에 따르면 올해 서울 입주 1년차 이하 아파트의 분양가 대비 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 86.3%로 매우 높다.
이처럼 전세가격이 높아진 것은 수급불균형 영향이 크다. KB 리브온이 측정한 이달 1일 기준 서울의 전세수급지수는 163.8이다. 같은 조사에서 서울의 전세수급지수가 163을 넘긴 것은 2016년 10월 165를 기록한 이후 처음이다. 전세수급지수가 100을 넘긴다는 뜻은 공급보다 수요가 많다는 것을 뜻한다.
즉 정부의 강력한 부동산 규제가 이어지는 속에서 코로나19로 인한 경기불황의 여파로 집값의 향방을 가늠하는 게 어렵게 되자, 주택 실수요자가 매매 대신 전세 재계약을 선택하는 사례가 증가한 것이다. 또 내달부터 시행 예정인 민간택지 분양가 상한제로 분양단지의 분양가격이 시세보다 낮을 것이 기대됨에 따라 청약을 위해 구축 매입보다 전세로 사는 이들도 늘었다.
반면 저금리가 장기화되면서 전세로는 수입을 얻기 힘든 집주인이 월세·반전세로 전환하는 경우가 늘면서 전세 공급이 줄어들고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세값은 지난해 7월 1주차(7월1일)부터 오르기 시작해 50주 연속 상승하면서 누적 상승률은 3.09%인 것으로 집계됐다.
더 큰 문제는 입주물량이 올 하반기부터 내년 하반기까지 급격히 감소한다는 점이다. 부동산114가 예측한 서울의 이달부터 올해 12월까지 입주예정 물량은 2만5243가구다. 내년 1월부터 6월까지 입주예정 물량은 1만3840가구로 줄어든다. 내년 하반기는 더 적은 1만1181가구다. 통상 신규 입주하는 단지는 전세물량이 많이 풀리면서 보증금도 상대적으로 낮은 값에 형성이 된다. 반대로 입주물량 축소는 전세시장의 불안정에 더 큰 영향을 미칠 수 있다.
게다가 임차인 보호를 위해 정부와 여당이 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)을 추진하는 것도 시장에 더 큰 부작용을 초래할 수 있다는 지적이 나온다. 임대차3법은 임차인 보호라는 선의의 목적에서 추진되는 것이지만 임대인들이 매물을 월세로 돌리면서 전세 물량이 줄어드는 시장 왜곡현상이 나타날 수 있기 때문이다. 이는 결과적으로 임차인의 피해를 가중시키는 일이 될 수 있다는 점을 간과했다는 것이다.
함영진 직방 랩장은 “제도시행 이전 계약에 대해선 소급입법이 어렵다. 때문에 임대차3법이 본격 추진되기 이전에 집주인들이 보증금을 많이 올리거나 전세를 월세로 돌리는 등의 방법을 택하며 단기적으로는 전세가격의 급등이 이루어질 수 있다. 특히 입주물량이 많은 경기 인천 지역과 달리 서울은 불안해질 가능성이 크다”고 경고했다.