35층이상 초고층 건물 수용여부 '촉각’…통과여부 따라 재건축시장 파장 클 듯
강남 재건축시장 풍향계 역할을 해오던 재건축 대장주 정비사업장들이 나란히 서울시 도시계획위원회에 상정된다. 2주 전 발표된 8·2 부동산 대책으로 시장이 얼어붙은 상황에서 이번 심의안건 통과여부가 거래동향에 미칠 영향에 대해 업계가 촉각을 곤두세우고 있다.
16일 서울시에 따르면 이날 오후 열릴 도시계획위원회에서 송파구 잠실동 잠실주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트, 강남구 개포주공6·7단지 등 사업장 재건축 조합 또는 추진위가 제출한 정비계획안을 심사할 예정이다. 잠실주공5단지와 개포주공6·7단지는 각각 지난 2월과 3월 도계위 심사에서 한차례 보류 결정 후 약 6개월 만에 두 번째 도전에 나선다.이에 비해 은마는 여러차례 도계위 문을 두드렸지만 안건이 본회의 테이블에 오르는 것은 이번이 처음이다.
업계가 가장 주목하는 사업장은 잠실주공5단지다. 지난 2월 초 한 차례 보류판정을 받았지만 그 이후 조합은 시 소위원회와 조율하며 상당부분 이견을 좁혀왔기 때문이다. 덕분에 지난 2월 제출한 정비계획안 내용과는 큰틀에서 보면 약 세 가지 부문의 차이가 있다.
먼저 교통혼잡을 우려한 교통 개선안을 담았다. 앞서 시는 44개 동 6000여 가구로 재건축하는 초대형 사업이어서 교통 혼잡을 유발할 가능성이 높은 만큼 잠실주공5단지 거주자 차량이 단지와 접한 올림픽로로 직접 진입하도록 한 조합안에 반대했다. 이에 조합은 도시계획도로를 신설하는 대안을 제시했다. 이에 따라 이번 정비계획안에는 단지 내 준주거지역과 3종 일반주거지역의 경계를 따라 4차선 도시계획도로를 신설하는 안이 담겼다.
조합이 시 소위원회의 단지 내 도로 건설을 수용한 대신 조합의 의견을 반영한 부분도 있다. 조합은 35층 이상 초고층 건물 2개 동, 호텔1개동을 포함해 35층 이상 동이 모두 7개가 되는 내용으로 계획을 수립했다. 이는 지난 2월 정비계획안을 통해 35층 이상 동을 준주거지역인 잠실역 일대에만 총 4개 짓도록 합의된 것과 상당히 큰 차이를 보이는 부분이다. 대신 35층 이상의 고층건물은 미관상 개성을 살릴 수 있도록 층고를 달리 한다.
이외에도 마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 시설도입을 위한 보강에 신경썼다. 판매시설 규모를 줄이고 우체국 등 공공시설이 들어온다. 아직 부지용도가 확정되지 않은 상태지만 마이스 시설을 위해 남겨둔 부지(기부채납시설용)도 있다. 서울시 공동주택계획팀 관계자는 “잠실5단지는 지난 6개월 간 세 차례 열린 소위원회서 제시한 내용을 담아 정비계획안을 다시 제출했다”면서도 통과여부에 대해선 “위원회에서 논의할 사항이어서 (통과여부를) 예단할 수 없다”고 말했다.
물론 조합이 시의 모든 제안을 수용한 것은 아니다. 시는 소위에서 단지 중앙 북쪽에 있는 대형 굴뚝이 과거 개별난방 시절에 쓰던 굴뚝이고 타워동 역시 역사적 가치가 있는 만큼 보존해서 창의적으로 활용하는 방안을 검토해달라는 의견을 냈다. 그러나 조합은 ‘내진설계가 전혀 돼 있지 않은 건축물을 보존하는 것은 적절치 않다’며 새로 마련하는 정비계획안에 결국 반영하지 않았다.
잠실5단지처럼 시가 제안한 내용을 상당부분 반영한 사업장도 있는가 하면 은마아파트는 꾸준히 원안대로의 통과를 요구하고 있다. 소위원회가 아닌 도계위 본회의에 안건이 상정되는 것은 이번이 처음이다. 조합은 해당 사업장 위치가 3종 일반주거지역이지만 최고 49층 높이의 초고층 재건축안을 제출했다. 근거로는 특별건축구역 지정을 내세우고 있다.
2030서울도시기본계획(2030 서울플랜)의 하위정책 가이드라인 가운데 ‘2025 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획’이 있는데, 강남구청 관계자에 따르면 재건축·재개발 등 도시정비사업은 2025 계획을 따르고 있다. 2025 계획안에서는 정비계획 수립 시 높이계획에 대해선 특별건축구역지정 등으로 인해 특별히 높이 완화가 필요한 경우 시 도시계획위원회의 심의를 통해 층수 완화를 결정하도록 하고 있기 때문이다.
시 소위원회는 도시계획 원칙에 정면으로 어긋나는 정비계획안을 심의할지를 두고 서울시 안에서 갑론을박이 벌어지도 했다. 때문에 상정이 됐다지만 전문가들은 대체적으로 심의 통과 가능성을 낮게 보고 있다.
개포주공6·7단지 정비계획안도 이날 상정된다. 지난 3월 도계위는 조합이 제출한 단지 배치계획과 공원의 위치가 서울시 지침과 다른 부분이 있어서 현장 확인과 논의가 더 필요하다는 이유로 보류한 바 있다. 조합은 시의 내용을 참고해 상당부분 개선해 계획안을 재상정한 만큼 원만히 통과될 것으로 내다보고 있다.