분양권과 달리 규제대상서 제외되면서 웃돈 3억원은 기본…투기과열지구 지정시 거래 묶일 위험 감수해야
서울 동작구 흑석7구역의 ‘아크로리버 하임’ 전용 84㎡ 입주권은 이달 초 9억7490만원에 실거래됐다. 올해 1월만 해도 8억620만원에 매매가 성사됐는데 반년 새 1억5000만원 이상 가치가 뛴 것이다. 특히 당초 조합원분 분양가가 6억3000만원이던 것에 견주어보면 웃돈만 3억5000만원 가까이 붙었다. 이 일대 한 공인중개업소 관계자는 “거래가를 보면 격세지감을 느낀다”며 “상투다 싶은데도 계속 거래가가 오르는 게 신기하다”고 말했다.
아파트 입주권 가치가 뛰고 있다. 6·19 부동산 대책으로 서울에서는 분양권 거래가 어려워진 영향이다. 여기에 정부가 다음달 청약 요건을 강화하는 방향으로의 청약제도 개선을 시사하면서 규제 사각지대를 찾는 수요자들이 거래가 자유로운 재건축·재개발 입주권으로 눈을 돌리는 사례가 늘고 있다.
31일 서울부동산정보광장에 따르면, 이달들어 전날까지 서울에서 거래된 재건축·재개발 입주권은 모두 380건으로 지난해 같은 기간(340여건)보다 10% 이상 증가했다. 이는 그동안 인기를 끌던 분양권이 거래량 수치 감소세로 돌아선 것과 대비된다. 같은기간 분양권 거래량은 420건으로 지난해 7월(719건) 대비 41.5% 감소했다.
이처럼 입주권에 대한 투자자의 관심이 커지고 있지만 초기비용과 세제혜택 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 초기에 분양가의 10% 내외의 매입금액만 필요한 분양권과 달리, 입주권은 매입금액의 50% 가까이 필요해 초기구매부담이 크기 때문이다.
사업도중 리스크도 감수해야 한다. 입주권 구입으로 조합원 자격을 가지면서부터 사업시행자가 되는 셈이기 때문에 재건축·재개발 진행과정 도중 발생하는 모든 사업비를 추가분담금으로 지불해야 한다. 예상치 못한 소송 발생도 빈번한데, 이럴 경우 사업은 지체되고 원자재 가격 상승까지 겹치면 공사비용 증가로 이어진다.
또 철거 후에는 실제 주택이 아니지만 주택수를 계산할 때 포함되는 만큼 세금문제를 각별히 신경써야 한다. 부동산114 관계자는 “1주택과 1입주권을 보유했다면 결국 2주택으로 간주해 주택을 처분할 때 1가구1주택 비과세를 받을 수 없다”고 말했다.
당장 다음달 정부가 투기과열지구로 지정할 수 있다는 점도 입주권 보유자로서는 불리하게 작용하는 요소가 될 수 있다. 투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기까지 조합원 지위 양도가 금지돼 재건축 거래가 전면 중단되면서 규제를 받기 때문이다.
이처럼 초기비용 부담과 사업진행 차질, 세제문제 등을 감안할때 투자 목적의 입주권 매입은 위험도 만만치 않지만 실거주 목적으로 입주권을 매입하려는 이들에게는 유리한 점도 있다. 조합 측에서 입주권을 보유한 조합원들을 대상으로 로얄동, 로얄층 물량을 지정하기 때문에 상대적으로 일반분양 물량보다 선호도 높은 동호수를 배정받을 수 있다. 또 청약통장 없이도 주택 매입이 가능하다는 점도 장점이다.