재건축 주요 단지 가격상승 여력 여전히 높아…규제 무풍지대인 아파트 시장 기대치도 높은 상황
6.19 대책은 과열지구를 중심으로 한 아파트 시장을 정조준했다. 새로 추가된 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구 등 청약조정지역 40곳의 신규 분양시장, 재건축 단지들이 규제 사정권에 놓인다. 실제 대책의 결과 재건축 단지가 밀집된 강남4구를 중심으로 한 아파트 매매가격 상승률이 둔화되는 효과가 나타났다. 반면 규제를 벗어난 기존 분양권 시장, 신규 분양시장을 중심으로 투기세력이 집결할 조짐이 보이는 등 ‘대책의 실효성’이 반감될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
23일 한국감정원에 따르면 대책이 발표된 6월 셋째주 수도권 아파트 매매가격 상승률은 0.06%로 전주(0.09%) 대비 하락했다. 특히 대책이 정조준한 강북‧강남권역 아파트 매매가격 상승률은 각각 0.12%, 0.08%로 한주 만에 많게는 63% 이상 하락했다. 재건축 단지를 중심으로 가격 상승세가 이어진 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동)의 경우 매매가격 상승률이 0.31%에서 0.03%로 한자릿수대로 떨어졌다.
한국감정원 관계자는 “(정부의) 과열지역 집중점검, 부동산 규제 예고 등으로 강동구 매매가격 상승률이 보합 전환되는 등 강남4구를 중심으로 전주 대비 상승폭이 크게 축소됐다”고 설명했다.
대책의 결과 재건축 단지를 중심으로 매수 관망세가 이어진 결과다. 부동산114에 따르면 6월 셋째주 서울 재건축 아파트 매매가격 상승률은 0.19%로 전주(32%) 대비 반토막 났다.
부동산114 관계자는 “6.19 대책이 발표되고 재건축 아파트 거래에 제동이 걸린 가운데 매도자들이 매물출시를 보류하는 등 시장을 주시하며 눈치보기가 지속되고 있다”고 설명했다.
통계상으로 보면 정부의 6.19 대책이 소기의 성과를 이룬 것으로 보인다. 하지만 개별 지역별 로 세부적으로 분석하면 오히려 가격상승이 이뤄지는 단지들이 눈에 띈다. 대책의 영향력이 미치지 못하는 ‘규제 사각지대’에 투기자금의 쏠림현상이 가속화되는 상황이다.
강남4구에서 기존 분양권 시장을 중심으로 한 ‘풍선효과’가 확인된다. 지난해 4월 분양권 전매제한이 풀린 강동구 최대 재건축 단지인 ‘고덕그라시움’의 전용면적 59㎡의 경우 대책이 발표된 다음날인 20일 6억7000만원에 거래됐다. 같은 층에 위치한 동일 평형이 6억4800만원에 거래된 것과 비교해 2000만원 가량 매도가가 올랐다. 대책의 영향력이 기존 분양권 시장에는 미치지 못한 상황이다.
고덕동 인근 A공인중개사무소 관계자는 “가격을 낮춰 매물을 내놓는 매도자가 있긴 하다. 하지만 그마져 대책이 아닌 개인적 사정에 의한 사례가 많다”며 “오히려 매수세 상승을 기대해 (전용 59㎡의 경우) 호가가 1000만원 가량 올랐다”고 말했다.
대책에도 불구하고 가격상승을 기대하는 심리가 있는 지역도 있다. 관리처분인가가 임박한 재건축 단지들이 밀집한 개포동이 대표적이다. 개포주공4단지 전용 50㎡는 이달 초까지 매매가격이 11억원대를 유지했다. 대책 발표 이후 해당 평형의 호가가 2000~3000만원 가량 하락했다. 하지만 지난 16일 관리처분인가를 재건축 초과이익 환수제를 피한 만큼 추가 상승여력이 충분하다고 부동산 업자들은 평가한다.
개포동 인근 B공인중개사무소 관계자는 “최근 정부의 합동점검으로 공인중개사무소들이 문을 열지 않는 등 거래 자체가 활발하지 않다. 이에 일부 호가를 낮춘 매물들이 등장하고 있다”며 “하지만 어느정도 예상된 낙폭이다. 4단지가 초과이익환수제를 피한 만큼 조정단계를 거쳐 재차 가격상승으로 이어질 여력은 충분하다는 평가가 지배적”이라고 말했다.
이같은 시장의 기대감은 과거 사례에서도 확인된다. 지난해 발표된 11.3 대책 직후 기존 재건축 단지들의 호가가 많게는 3000~5000만원 가량 하락했다. 하지만 6개월 가량 지나 사업속도가 빠른 단지를 중심으로 호가가 이전 수준을 회복한 바 있다. 실제 지난해 대책 발표 직후 서울 재건축 아파트 매매가격 상승률(0.07%) 대비 이번주 상승률(0.19%)은 두배 이상 높다. 부동산 업자들이 추가 가격상승을 자신하는 이유가 근거가 없지 않다.
조정지역을 벗어난 신규 분양시장으로 투자자들의 쏠림현상도 우려되고 있다. 다음달까지 수도권 비조정지역에 분양 예정된 단지는 총 17곳, 1만2263가구다. 해당 지역은 조정지역에 적용되는 LTV‧DTI 규제, 청약규제, 분양권 전매제한 규제를 받지 않는다. 부동산 대책이 예고된 지난 5월25일 조정지역에서 제외된 김포시 걸포3지구에 분양된 ‘한강메트로자이’가 93.5대 1의 최고 경쟁률을 기록한 것과 같이 청약쏠림 현상이 발생할 수 있다는 분석이 제기되는 상황이다.
건설업계 관계자는 “건설사들이 대책이 발표된 이후 분양일정을 크게 바꾸지 않고 있다. 규제에도 불구하고 분양성적이 크게 나쁘지 않을 수 있다는 분석이 기초가 됐다”며 “규제를 벗어난 지역을 대상으로 해 투자자들의 관심도 높은 상황이다. 이들 지역에 수요가 몰릴 가능성이 높다”고 말했다.