자영업자 대출 우회 풍선효과도 차단… LTV·DTI 더 조일 가능성도
대책 적용 시기를 기존 규제의 일몰 시한인 다음 달 말이 아닌 3일로 바짝 당긴 것도 선수요 유발을 최대한 막으려는 취지다.
대책 발표 이틀째인 21일까지 각 금융사의 대출 창구는 아직 관망세라는 게 금융당국의 평가다. 은행들은 올해 가계대출 증가율을 6∼7%에서 관리하겠다는 계획을 세웠다. 현재까지 대출 증가율은 관리 계획 범위를 벗어나지 않았다고 금융당국은 전했다.
대출 신청과 심사를 거쳐 실제 집행돼 통계로 잡히려면 시간이 걸리는 만큼, 시장 상황을 조금 더 지켜보겠다는 게 금융당국의 입장이다.
이번 대책은 앞으로 금융당국이 대출규제의 '완화'보다는 '강화' 쪽에 설 것이라는 방향성을 제시한 것으로 해석된다. 가계대출 증가세나 부동산 가격 움직임에 따라 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 더 조일 수도 있다는 것이다. 금융위원회 이형주 금융정책과장은 "당장 LTV·DTI 비율을 더 낮추거나 대상을 확대하겠다는 뜻은 아니다"면서도 "과열 우려에 사전적으로 대응한다는 의지가 담겼다"고 말했다.
부동산 거래 시장과 달리 대출 시장은 대책의 효과가 즉각적으로 나오지는 않는다고 금융당국은 설명했다. 잔금대출에 DTI 50%를 적용하는 것은 신규 분양부터 적용된다. 이번 잔금대출 규제 영향은 대략 최소 2년이 걸린다는 것이다.
이 과장은 "일반 주택담보대출 역시 직접적인 영향권은 LTV 60∼70%, DTI 50∼60% 범위의 대출자"라며 "DTI 강화의 경우 만기 조정 등을 통해 부담을 줄일 수 있고, 실수요자는 예외를 인정했다"고 말했다.
특히 2년 전 LTV·DTI 완화 이후 새로 취급된 주택담보대출 약 100조 원 가운데 대출규제 완화의 영향을 받은 규모는 14조 원이라는 게 금융당국의 분석이다.
결국 주택담보대출 증가세에는 부동산 거래 물량 효과가 더 크게 작용하며, 대책의 성패도 분양권 전매나 재건축 조합원 주택 공급 제한 등으로 다주택자 투기 수요를 얼마나 잠재우느냐에 달렸다는 것이다.
금융당국은 주택담보대출을 받는 게 기존보다 까다로워지면 자영업자 대출로 우회하는 '풍선효과'가 제2금융권을 중심으로 나타날 가능성이 있다고 보고 대응을 강화할 방침이다.
LTV·DTI는 2014년 8월까지 은행·보험사와 나머지 제2금융권이 차등 적용됐다. 현재는 1·2금융권 모두 LTV와 DTI가 각각 70%와 60%로, 다음달 3일부터는 60%와 50%로 일괄 적용된다.
저축은행이나 상호금융회사 입장에선 은행권과의 규제 차익이 사라지는 만큼, 자영업자를 대상으로 한 사업자대출을 늘리려 할 수 있다는 게 금융당국의 판단이다.