전문가들 “재건축 추진 속도따라 희비 엇갈려”
서울 주택시장의 오름세를 주도해 온 서초구 반포동 재건축단지 일대에 혼란이 예상된다. 19일 서울시가 발표한 지구단위계획 지정 방침 때문이다. 그동안 단지별로 추진돼 온 재건축 사업이 지구단위계획으로 묶여 추진된다면 속도에 차질이 생기고, 이는 곧 집값 등락에 영향을 미치는만큼 시장 전문가들은 여파를 예의주시하고 있다. 하지만 서울시 측은 기 추진되는 단지는 중단없이 진행하도록 할 계획인 만큼 큰 피해는 없을 것이라고 주장한다.
이날 서울시가 발표한 계획안에 따르면 서초구 반포동·잠원동 일대 반포 지구 65개 단지(3만1945가구·264만9071.5㎡)가 지구단위계획으로 묶인다. 서초동 일대 서초 지구 22개 단지(1만3602가구·149만1261.0㎡)와 영등포구 여의도동 일대 여의도 지구 11개 단지(6323가구·55만734.4㎡)도 각각 지구단위계획이 적용된다. 이를 위해 시는 이달 중으로 반포·서초·여의도 아파트지구 지구단위계획수립 용역을 발주하고, 내년 중으로 세부계획을 수립할 것으로 보인다.
업계는 시의 이번 계획이 재건축 시장에 미치는 영향이 적지 않을 것으로 본다. 재건축 단지의 수익성은 속도에 의해 결정된다해도 과언이 아니다. 특히 재건축 사업이 늦어져 내년부터 적용되는 초과이익환수제 대상이 되면 초과이익의 최대 50%를 주민들이 현금으로 부담해야 하기 때문에 상당수 단지들이 속도전에 힘을 쏟고 있다. 이런 상황에서 재건축을 큰 밑그림인 지구단위계획으로 묶어 버리면 추진 과정에 가이드라인이 더 많이 생기고 이는 곧 속도에 걸림돌로 작용할 수 있다.
실제 시는 이미 지난해 압구정 아파트지구에 처음 지구단위계획을 적용하겠다고 밝힌 뒤 현재 구체적인 방안을 마련중이다. 이에 대해 압구정 일부 주민은 다른 여러 단지를 묶어 재건축을 추진하는 과정에서 이해관계 등이 달라 의견을 모으기 쉽지 않은만큼 사업이 지연될 수 있다고 반발하고 있다.
김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 시의 이번 발표에 대해 “당장 집값에 영향을 미칠만한 사안”이라며 “특히 사업추진 속도에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다. 사업이 어느정도 진행중인 사업장에는 악재가 될 것이다. 지난해 지구단위계획이 발표된 압구정만 해도 가파르게 오름세를 보이다가 시의 발표로 집값이 조정을 거쳤다. 반면 재건축 연한이 도래하지 않아 추진하지 않고 있던 단지들은 불확실성이 해소되는 만큼 호재가 될 수 있다”고 말했다.
지자체 관계자도 같은 입장을 보였다. 서초구청 주거개선과 관리자는 “용역 발주도 안된 계획만으로 시에서 민간사업을 통제할 수 없으니 이미 기존 단지를 철거하고 이미 신축공사를 진행중이거나 사업진행 계획 수립을 완료한 단지들은 영향이 없을 것으로 보인다. 재건축 추진 연한(30년)이 도래하지 않은 단지들도 추후 수립될 지구단위계획에 따라 재건축을 추진하면 되니 집값에 별 영향이 없다”고 말했다.
이어 이 관계자는 “다만 현재 서울시 도시계획위원회에 도시계획심의 안건이 계류돼 있는 단지들은 부정적 영향이 있을 수 있다. 시가 지구단위계획 수립을 진행하면서 용역 실시를 이유로 일정을 조정할 수도 있기 때문”이라고 설명했다.
올 초 정비계획안 가결로 한창 속도를 내던 반포주공1단지는 당혹스럽다는 입장이다. 이 단지 재건축조합 관계자는 “도시정비법에 따라 건축심의을 받고 한창 사업 추진에 박차를 가하고 있다”며 “추진일정에 문제가 없을지 파악해봐야 할 듯 하다”고 조심스러운 태도를 보였다.
반면 서울시는 피해는 없을 것이라는 입장이다. 시 도시관리과 관계자는 “지구단위계획 지정은 광역적인 도시관리가 이뤄질 수 있도록 하기 위함이지 주민 피해를 입히기 위한 게 아니지 않나”라고 반문하며 “도시계획위원회에 들어온 안건에 대해 ‘해당 구역은 지구단위계획으로 지정할 예정이니 정비계획 심의 못합니다’라고 반려하는 건 있을 수 없는 일이다. 기 추진되는 단지는 중단없이 진행하도록 할 계획인 만큼 재산피해가 없도록 하겠다”고 밝혔다.