인구절벽에도 주택가격 하락은 없다?

미국의 경제예측 전문가인 해리 덴트는 한국에 대해 “2018년 이후 인구 절벽 아래로 떨어지는 마지막 선진국이 될 것”이라고 예상했다. 소비·노동·투자의 주체가 사라지는 인구절벽 현상은 경제를 위축시키고 장기불황의 길로 안내한다. 저출산·고령화 구조가 단기간에 해결될 과제가 아니기에 향후 한국경제를 바라보는 시각은 어두울 수밖에 없다. 그런데 한국감정원이 그간의 예상을 뒤집는 결과를 발표해 논란이 예상된다. 인구절벽을 경험한 후 주택 가격이 폭락한 일본과 달리 향후 10여년은 충분히 버틸 수 있다는 것이다.

채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 12일 '2016년도 부동산시장 동향과 2017년 주택시장 전망'을 발표하면서 “우리나라 경제활동인구가 2031년까지는 증가세라 인구 절벽에 대한 우려는 성급하다”며 주택 가격하락에 대한 염려가 지나치다고 밝혔다. 생산가능인구(15~64세)는 줄어들지만 실제 주택을 구입할 여력이 있는 경제활동인구는 늘어날 것으로 예상되기 때문에 주택 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것이라는 전망이다. 감정원은 구체적으로 “35~44세 연령이 거래의 많은 부분을 차지하고 60세 이상 연령도 거래량이 증가추세에 있다”고 덧붙였다.

인구절벽을 눈앞에 둔 상황에서 감정원의 이런 전망은 과연 설득력이 있을까. 통계청이 발표한 ‘2015~2065 장래인구추계’에 따르면 생산가능인구는 2016년 3763만명을 정점으로 2017년부터 감소, 2065년 2062만명으로 2015년의 55.1% 수준에 이를 것으로 전망된다. 생산가능인구가 이처럼 급격히 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 주택가격 하락은 기우에 불과하다는 감정원의 설명은 쉽게 납득되지 않는 게 사실이다.

문제는 경제활동인구가 정말 증가할 것이냐다. 통계청은 현재 생산가능인구를 15~64세를 한정해 조사하고 경제활동인구는 15세 이상을 기준으로 집계한다. 이런 조사방법에 따르면 저출산·고령화 추세가 지속되는 이상, 경제활동인구는 증가할 수 밖에 없다. 통계청에 발표한 인구추계에 따르면 한국의 경우 생산가능인구는 이미 감소세에 돌입했지만 총인구와 경제활동인구는 2031년까지 증가한다. 감정원은 이 부분을 주목했다. 연구를 주도한 박진백 박사는 “주택시장에 미치는 영향을 보기해위서는 해당 연령대가 실제 시장에서 보이고 있는 차별적인 영향력을 살펴봐야 한다”며 연구배경을 설명했다.

하지만 일각에서는 단순히 경제활동인구의 절대적 숫자가 늘어난다고 해서 주택가격이 안정된다고 단정하는 것은 지나치다고 지적한다. 경제활동인구 증가의 속을 들여다보면 30~50대 층보다 고령층의 인구증가가 훨씬 빠르기 때문이다. 1990년대 후반 이미 인구절벽을 경험했던 일본 역시 20년이 지난 현재도, 실 구매층의 수요가 늘지 않아 빈집은 계속 늘고 있다. 2013년 기준 일본 전역의 빈집은 820만채를 넘어섰다. 한 부동산업계 관계자는 “부동산 가격은 정부의 정책 등 여러 변수에 따라 움직인다. 고령층의 인구증가가 부동산 구매에 큰 영향을 미칠지는 회의적이다. 주택가격에 대한 전망은 아직 이르다”고 지적했다.